"Wie entwickeln sich die Immobilienpreise 2026 auf Mallorca, Herr Maklerpräsident?": Interview mit José Miguel Artieda

José Miguel Artieda steht seit gut drei Jahren an der Spitze des balearischen Immobilienmaklerverbands API und erlebt die Spannungen rund um den Wohnungsmarkt aus nächster Nähe. Er hat den Quartalsbericht angestoßen, der seit 2025 im Auftrag des Verbands erstellt wird, sowie eine Kampagne gegen Betrug, die gemeinsam mit der balearischen Regierung auf den Weg gebracht werden soll, deren Umsetzung sich jedoch länger hinzieht als erwartet. Die MZ veröffentlicht eine gekürzte Fassung des Interviews mit dem "Diario de Mallorca".

Welche Auswirkungen hat der Krieg im Nahen Osten auf den Immobilienmarkt auf Mallorca?

Der Markt der Käufer aus den Vereinigten Arabischen Emiraten ist eher klein. Wenn es früher eher eine Bewegung weg von den Inseln war, erleben wir nun eher die Gegenrichtung: Menschen, die etwa nach Dubai gegangen waren, schauen aus Angst vor dem Krieg wieder auf hochwertige Immobilien auf den Balearen. Das wird den Markt nicht grundlegend verändern, weil diese Gruppe von der Anzahl her zu gering ist. Und es wird in keinem Fall den Rückgang ausgleichen, den wir bereits im deutschen Markt wahrnehmen, der 40 Prozent der Immobilienkäufe ausländischer Käufer auf den Inseln ausmacht. Zugleich nimmt der Kauf durch US-Amerikaner zu.

Hat das auch Folgen für den Wohnungsmarkt der Einheimischen?

Der einheimische Markt stand bereits unter Druck, auch wegen des Anstiegs ausländischer Käufe nach der Pandemie. Das Problem ist, dass es für Einheimische kaum noch Angebot gibt. Der Durchschnittspreis für solche Wohnungen liegt bei rund 400.000 Euro, und unter 300.000 Euro findet man auf keiner Insel fast nichts mehr. Eine Immobilie zwischen 300.000 und 700.000 Euro zu erwerben, ist wegen der enormen Nachfrage bei äußerst geringem Angebot sehr schwierig geworden.

Könnte der Anstieg der Baukosten dazu führen, dass einige Initiativen der Landesregierung von Marga Prohens ins Stocken geraten, etwa Wohnungen mit gedeckeltem Preis?

Es kommt alles zusammen. Da sind die gestiegenen Baukosten, die es schwierig machen, für weniger als 2.000 Euro pro Quadratmeter zu bauen. Dazu kommt der Grundstückspreis, der auf Inseln mit begrenztem Raum naturgemäß hoch ist. Außerdem gibt es hier keine großen Projekte mit Hunderten Wohnungen, sondern eher kleinere Gebäude, bei denen sich kaum Margen erzielen lassen. Und hinzu kommt der Aufschlag der Insellage. Unter solchen Bedingungen ist es sehr schwer, bezahlbaren Wohnraum auf den Markt zu bringen. Das bremst neue Projekte aus. Es gibt sogar Fälle, in denen Bauträger bereits verkaufte Wohnungen nicht fertigstellen können, weil Arbeitskräfte fehlen. Der Krieg mit Iran ist nur ein weiterer Tropfen in ein ohnehin schon übervolles Fass.

Die Preisentwicklung

Wie werden sich die Preise 2026 entwickeln?

Der Markt bewegt sich an der Grenze dessen, was Käufer noch zahlen können. Bei den Mieten begann diese Grenze schon 2025 spürbar zu werden, dort sehen wir erste Tendenzen zur Stagnation. Beim Kaufmarkt wissen wir dagegen nicht, ob das Maximum schon erreicht ist. Aufgrund des Drucks ist durchaus möglich, dass wir erneut zweistellige Preissteigerungen sehen und bei elf Prozent landen.

Wann wird Mallorca beim Zugang zu Wohnraum das Niveau von Ibiza erreichen?

Mallorca bewegt sich mit großen Schritten in Richtung der Zustände wie auf Ibiza. Dort gibt es den zusätzlichen Aufschlag des extremen Luxussegments. Mallorca hat mehr Wohnungen, entwickelt aber zunehmend ein ähnliches Profil und hat leider noch Luft, um sich dieser Lage weiter anzunähern. Der Preisunterschied zwischen beiden Inseln liegt derzeit bei ungefähr 30 Prozent. Positiv ist immerhin, dass die Regierung das Problem erkannt hat und nun erste Maßnahmen auf den Weg bringt, um Wohnraum für die einheimische Bevölkerung zu fördern. Das ist letztlich das Entscheidende.

Ist die Abwanderung von Bewohnern auf das spanische Festland noch marginal oder gewinnt sie schon an Gewicht?

Sie hat Gewicht. Wir haben eine starke Kultur der Investition in Immobilien. Auf den Balearen ist das inzwischen kaum mehr möglich. Deshalb investieren viele nun in Garagenstellplätze, die hier so viel kosten wie anderswo eine Wohnung. Und manche gehen auch weg, nicht nur als Investoren, sondern um ihr Leben zu verändern und günstigere Lebenshaltungskosten zu finden. Menschen mit familiären Bindungen nach Andalusien ziehen etwa nach Córdoba oder Jaén, weil es dort billiger ist, andere gehen in den Norden, nach Asturien, Galicien oder León.

Auf Mallorca wächst die Zahl der Eigentümer, die ihre Wohnungen aus dem klassischen Mietmarkt herausnehmen und stattdessen saisonal oder zimmerweise vermieten. Geraten da alle Gleichgewichte aus dem Lot?

Ja. Es entsteht ein Teufelskreis, sei es aus Renditegründen oder wegen des Unsicherheitsgefühls und der Schutzlosigkeit kleiner Eigentümer. Und der Markt reagiert viel schneller als die Gesetzgebung. Das Ergebnis ist, dass wir inzwischen bei 500 Euro Monatsmiete für ein Zimmer angekommen sind. Es wird schwer sein, diesen Wert wieder zu senken, es sei denn, Eigentümer bekommen die Garantie eines guten Mieters und langfristiger Sicherheit.

Die Maßnahmen der Balearen-Regierung

Funktioniert das Programm Lloguer Segur, das Garantien der Landesregierung für Mieter und Vermieter bereitstellt? Die Balearen-Regierung sprach vor Monaten von einer Reform, ohne dass bisher etwas geschehen ist.

Lloguer Segur funktioniert. Meiner Meinung nach ist es eines der besten und schnellsten Programme, die im Bereich Wohnen auf den Weg gebracht wurden. Und eines der günstigsten. Es hat erlaubt, Wohnungen unmittelbar und nach dem Prinzip der Erfolgsvergütung auf den Markt zu bringen, da die Landesregierung 30 Prozent der Miete übernimmt. Jede Woche kommen neue Wohnungen hinzu. Es stimmt, dass die Erwartungen, die anfangs geweckt wurden, nicht erfüllt wurden. Aber das Programm ist gut, auch wenn es sich verbessern ließe.

Aus der Opposition heißt es, der schnellste Weg zu besserem Zugang zu Wohnraum sei eine Regulierung des Mietmarkts mit Höchstpreisen. Die Landesregierung lehnt die Anwendung der staatlichen Mietpreisbremse aber ab.

Ich stütze mich auf das, was Fachleute sagen, und auf meine fast 30-jährige Erfahrung. Interventionismus sollte vermieden werden. In Katalonien hat das nicht funktioniert. Weltweit gibt es keinen überzeugenden Fall, in dem eine Preisbegrenzung erfolgreich war. Was man tun muss, ist Anreize schaffen. Und wenn es doch Begrenzungen geben soll, dann wenigstens vernünftig gemacht – nicht über ein staatliches Gesetz, das mit denkbar knapper Mehrheit verabschiedet wurde und weder die Zustimmung wichtiger Parteien noch die der Fachleute fand. Meiner Ansicht nach ist dieses Gesetz gescheitert und müsste mit breiterem politischen Konsens neu gefasst werden.

Hat das Wohnungsproblem auf Inseln mit ständig wachsender Bevölkerung überhaupt eine Lösung?

Wir können das Bevölkerungswachstum der vergangenen 20 Jahre nicht weiter tragen. Wir müssen dafür sorgen, dass neu gebauter Wohnraum den Einheimischen und den Arbeitnehmern zugutekommt. Der Anteil an Sozialwohnungen liegt bei unter drei Prozent, wir müssten auf den europäischen Durchschnitt von zehn Prozent kommen. Wenn wir das sicherstellen, finden wir vielleicht ein Gleichgewicht. Aber mit diesem Bevölkerungsanstieg können wir nicht weitermachen. Im vergangenen Jahr kamen 15.000 Menschen hinzu – das bedeutet Bedarf an weiteren 4.000 Wohnungen. Das ist nicht nachhaltig.

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