Ein Haus auf Mallorca herrichten, statt ein neues zu bauen? Gute Idee, sagt der Dekan der Architektenkammer

Bernat Nadal leitet seit vier Jahren die Geschicke des Colegio de Arquitectos de Baleares, also der balearischen Architektenkammer. Er hat ein eigenes Architekturbüro und ist bei der öffentlichen Verwaltung angestellt, aber nutzt die Nachmittage für seine Aufgaben in der Kammer, die rund 1.500 Architekten auf den Inseln zuarbeitet und ihnen mit Auskünften zur Seite steht.

Was macht ein Colegio de Arquitectos?

Es ist ein Berufsverband. Wir bieten Dienstleistungen für die Architekten an, die Mitglied in der Kammer sind. Wir haben verschiedene Abteilungen: eine für Wettbewerbe, eine für Auskünfte zur Raumplanung (OIU), eine andere, die Projekte überprüft und eine, die darauf achtet, dass die Architekten ihrem Beruf ordnungsgemäß nachgehen. Wir haben auch eine Abteilung, die sich mit den Subventionen der NextGeneration-Fonds in Zusammenarbeit mit der Balearen-Regierung auseinandersetzt. Zudem organisiert unsere Kulturabteilung fortlaufende Fortbildungskurse, Film- und Vortragsreihen sowie Ausstellungen. Auch unsere Bibliothek ist öffentlich zugänglich. Bauherren können wir nicht direkt Auskunft geben, wir können ihnen aber eine Liste mit den Architekten geben, die Mitglieder der Kammer sind.

Sollten Bauherren einen Architekten nehmen, der Mitglied der Kammer ist?

Auf jeden Fall. Nur diese Architekten dürfen ein Projekt überhaupt bei der Verwaltung einreichen und können die verpflichtende Zulassung der Kammer erhalten. Der Beruf ist klar geregelt, und für die Eigentümer gibt es auf diese Weise natürlich viel mehr Garantien.

Generell gefragt: Ist es eine gute Idee, auf Mallorca ein Haus zu kaufen und renovieren zu lassen?

Ja, das ist es. Man muss natürlich vorher überprüfen, in welchem Zustand das Haus ist, und ob alle Lizenzen vorliegen. Am besten wäre, eine Vorabstudie mit einem Architekten zu machen.

Vielen Leuten gefallen die klassischen Dorfhäuser. Wie ist im Allgemeinen der Zustand dieser Häuser?

Das kommt darauf an, wie das Haus bewirtschaftet und gepflegt wurde. Normalerweise halten ältere Steinhäuser dem Wetter besser stand, etwa mit dicken Mauern. Dafür können die Häuser etwas heruntergekommen sein. Es gibt immer Überraschungen, und nicht immer passen sich die Häuser unseren Bedürfnissen an. Neuere Häuser etwa ab 1950 haben den Vorteil, dass sie besser erhalten sind und die Aufteilung der Räume eher unseren Bedürfnissen entspricht. Aber es dauerte bis zu den 1980er-Jahren, bis Aspekte wie Dämmung eine Rolle spielten. Die Wände sind dünn und man muss auf jeden Fall den Zustand der Gebäudestruktur, den Zement und die Stahlbewehrungen überprüfen.

Wo gibt es die größten Probleme bei Sanierungen?

Momentan ist es vor allem der Fachkräftemangel, die Situation der Lizenzen und Genehmigungen und die Auflagen, die eine Sanierung nach sich ziehen können, wie etwa bei den Themen Wasser oder Landschaftsschutz. Früher gab es bereits Karten, die alle Wasseradern aufführten. Die Technologie heute hat sich aber stark verbessert. Das Ergebnis ist, dass die Karten heute viel genauer sind. Und so ist inzwischen ein großer Teil von Palma, Pollença oder Campos Überschwemmungsgebiet. Das sollte man sowohl im ländlichen Raum als auch in städtischem Bebauungsgebiet bedenken. Hinzu kommt: Ländlicher Raum ist nicht gleich ländlicher Raum. Da gibt es verschiedene Schutzstufen, in manchen darf man gar nichts sanieren oder neu bauen.

Was ist generell besser? Ein Haus renovieren oder neu kaufen?

Wenn man ein Grundstück innerhalb von städtischem Bebauungsgebiet findet, ist es wahrscheinlich einfacher, neu zu bauen. Im ländlichen Raum ist es komplizierter, vom raumplanerischen Aspekt her gedacht. Der Vorteil einer Sanierung ist, dass man nicht bei null anfängt. Meist geht das Thema Lizenzen dann schneller. Bisher wollten die meisten neu bauen, jetzt dreht sich das um, die Renovierungen gewinnen an Gewicht. Das ergibt Sinn, denn mehr als die Hälfte aller Immobilien auf der Insel stammt von vor 1980. Es gibt viele Häuser, die auf den neuesten Stand gebracht werden müssen.

Die Wohnungsnot ist nach wie vor groß. Was ist nötig, damit sich etwas bessert?

Wir haben auf den Balearen weniger als ein Prozent Sozialwohnungen. Die Politik hat das Thema lange Zeit verschlafen. Inzwischen versucht die Landesregierung Sozialwohnungen zu fördern. Aber wir brauchen einen Pakt aller politischen Akteure, der über Jahrzehnte aufrechterhalten werden muss. Ein Riesenproblem sind die langen Wartezeiten bei den Lizenzen, die dazu führen, dass es drei oder vier Jahre dauert, bis die Immobilie bezogen werden kann. Ein weiteres Problem sind die Kosten.

Da gibt es jetzt Abhilfe durch private Unternehmen. Was halten Sie davon?

Es kommt sehr auf die Rathäuser an. Sie sind weiterhin voll verantwortlich. Wenn die Arbeit der Unternehmen nicht von den Rathäusern ordentlich überwacht wird, kann es zu Problemen kommen. Denn eine fehlerhafte Lizenz einer Firma ist nicht dasselbe wie von einer Gemeinde. Es gibt Rathäuser, die erklärt haben, sie werden nichts überprüfen, was von den Unternehmen kommt. Das birgt Gefahr. Und es könnte außerdem teurer werden für die Bauherren.

Können die geplanten Legalisierungen von Schwarzbauten im ländlichen Raum das Wohnungsproblem lindern?

Nein, denn es entsteht kein neuer Wohnraum. Die Schwarzbauten werden höchstens rechtlich legitimiert. Und vor allem bringt es nichts, die Schwarzbauten im ländlichen Raum zu legalisieren und gleichzeitig dort Ferienvermietung zu erlauben.

Sie haben vor vier Jahren gesagt, dass Sie das Problem der ausländischen Käufer für übertrieben halten. Vertreten Sie diese Meinung nach wie vor?

Ich wurde damals gefragt, ob sie das größte Problem sind. Ich sagte, sie sind Teil des Problems. In dem Moment des Interviews suchten Ausländer und Residenten unterschiedliche Dinge. Jetzt hat sich das vermischt, inzwischen wollen Ausländer nicht mehr nur Luxusimmobilien, sondern auch Dorfhäuser oder kleine Wohnungen. Und der Markt ist wie ein Ölfleck. Als der erste Ausländer kam und in Santa Catalina kaufte, passierte noch nichts. Aber als seine Freunde kamen, stiegen die Preise. Jetzt ist Wohnraum ein Spekulationsobjekt. Da haben wir versagt.

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in den kommenden zehn Jahren?

Günstiger wird es sicher nicht. Ich würde mir wünschen, dass wir ein Limit erreicht haben. Der Markt hat das offenbar nicht. Wohnungen gibt es auf Mallorca, aber viele werden nicht auf den Markt gebracht, werden an Urlauber vermietet oder gehören Ausländern, die zwei Wochen im Jahr kommen oder sie nur als Anlageobjekt nutzen. Ich bin sehr pessimistisch, dass das Geschäft mit Wohnraum gestoppt werden kann. Und was die unmittelbare Zukunft angeht, bin ich ebenfalls pessimistisch, denn wenn das Öl teurer wird, wird alles teurer. Auch wenn es nicht gerechtfertigt ist.

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