Immobilienkauf und Erbrecht auf Mallorca: Worauf deutsche Mandanten achten sollten

Die Kanzlei Löber Steinmetz García begleitet seit Jahrzehnten deutschsprachige Mandanten bei rechtlichen Fragen zwischen Deutschland und Spanien. Heute arbeiten insgesamt fünf Anwälte zwischen Palma de Mallorca, Teneriffa und der Partnerkanzlei in Deutschland. Die heutige Kanzlei besteht in ihrer aktuellen Form seit Ende 2016, doch die Verbindung nach Spanien reicht deutlich weiter zurück. Bereits in den 1970er-Jahren legte Dr. Löber, ehemaliger Partner der Kanzlei, den Grundstein für die deutsch-spanische Ausrichtung. Über mehr als fünf Jahrzehnte spezialisierte er sich auf die rechtlichen Beziehungen beider Länder und gründete 1973 den Verlag „Edition für internationale Wirtschaft“. Seine Standardwerke wie „Ausländer in Spanien“ und „Grundbesitz in Spanien“ gelten bis heute als wichtige Orientierung für Immobilienkäufer.

Interview mit der spanischen Rechtsanwältin Rita Alcover Falomir über aktuelle Entwicklungen im Immobilien- und Erbrecht auf Mallorca

Im Interview spricht die spanische Rechtsanwältin Rita Alcover Falomir über aktuelle Entwicklungen im Immobilien- und Erbrecht auf Mallorca, Unterschiede zwischen deutschem und spanischem Recht und die Bedeutung einer professionellen rechtlichen Begleitung.

Welche Nationalitäten haben Ihre Mandanten?

Im Erbrecht betreuen wir überwiegend deutschsprachige Mandanten, da wir sowohl das deutsche als auch das spanische Recht beherrschen und eng mit unseren Partnerbüros in Deutschland zusammenarbeiten. Im Immobilienrecht stammt zwar ein großer Teil unserer Mandanten ebenfalls aus dem deutschsprachigen Raum, doch Mallorca ist ein internationaler Markt. Deshalb beraten wir neben deutschen Käufern auch zahlreiche internationale und lokale Mandanten.

Welche Themen beschäftigen Ihre Mandanten derzeit besonders?

Im Erbrecht stehen vor allem Erbschaften mit Vermögen in Deutschland und Spanien sowie die Gestaltung grenzüberschreitender Testamente im Mittelpunkt. Seit den Reformen der Erbschafts- und Schenkungssteuer ist zudem das Interesse an Schenkungen zu Lebzeiten und an der sogenannten „Definición“ nach balearischem Recht deutlich gestiegen. Dabei sollte jedoch betont werden, dass ein scheinbar großer Vorteil ohne die richtige rechtliche und steuerliche Beratung auch zu einem Fehler werden kann.

Im Immobilienrecht beschäftigen sich viele Käufer mit der rechtlichen und steuerlichen Sicherheit beim Erwerb einer Immobilie. Besonders häufig geht es aktuell um ländliche Grundstücke und die Frage, ob bestehende Gebäude von den neuen Legalisierungsmöglichkeiten profitieren können.

Was raten Sie Menschen, die eine Immobilie auf Mallorca kaufen möchten?

Der wichtigste Rat lautet: keine übereilten Entscheidungen treffen. Käufer sollten bereits zu Beginn des Kaufprozesses einen unabhängigen Anwalt einschalten. In Spanien können auch private Vereinbarungen rechtlich bindend sein. Viele Käufer unterschreiben Reservierungsvereinbarungen in dem Glauben, diese seien unverbindlich, gehen damit aber bereits rechtliche Verpflichtungen ein. Eine frühzeitige Beratung ist deshalb wesentlich günstiger als ein späterer Rechtsstreit.

Welche Unterschiede zwischen deutschem und spanischem Immobilienrecht überraschen Käufer besonders häufig?

Viele Missverständnisse entstehen durch die unterschiedlichen rechtlichen Systeme. In Deutschland ist ein Immobilienkauf ohne notarielle Beurkundung grundsätzlich nicht wirksam. In Spanien können bereits private Vereinbarungen verbindliche Rechtswirkungen entfalten.

Auch der Eigentumsübergang erfolgt anders: Während in Deutschland die Eintragung ins Grundbuch entscheidend ist, geht das Eigentum in Spanien bereits mit der notariellen Beurkundung über. Das bedeutet, dass der Käufer in dem Moment der Beurkundung vor dem Notar automatisch rechtmäßiger Eigentümer wird, weshalb die vollständige Zahlung dann erfolgen muss.

Welche Rolle spielt die Due Diligence vor dem Immobilienkauf?

Die Due Diligence ist eine sehr wichtige gründliche Vorabprüfung und dient dem Schutz des Käufers. Dabei werden Eigentumsverhältnisse, Belastungen, Grundbuch- und Katasterdaten sowie mögliche rechtliche Risiken geprüft. Besonders auf Mallorca kommt es häufig zu Abweichungen zwischen dem tatsächlichen Zustand einer Immobilie und den offiziellen Einträgen. Deshalb werden sämtliche Unterlagen sorgfältig kontrolliert, oft in Zusammenarbeit mit Architekten und technischen Sachverständigen.

Welche Bedeutung hat eine persönliche und vertrauensvolle Beratung?

Beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca geht es meist um erhebliche Investitionen. Ein vertrauenswürdiger Berater bewertet die rechtliche Situation objektiv und hilft dem Käufer, fundierte Entscheidungen zu treffen. Die Begleitung endet dabei nicht mit dem Notartermin, sondern umfasst häufig auch die Unterstützung bei späteren Fragen oder Problemen. Eine persönliche und vertrauensvolle Beratung sollte für den Käufer also eine absolute Gewissheit darstellen.

Wie sehen Sie die Zukunft des Immobilienmarktes auf Mallorca?

Der Markt entwickelt sich zunehmend in Richtung Exklusivität, Nachhaltigkeit und strengere Regulierung. Die lokalen Behörden und die städtebaulichen Vorschriften sind deutlich strenger geworden, um die Landschaft zu schützen, da man sich bewusst ist, dass Fläche eine begrenzte Ressource ist. Käufer und Investoren müssen daher künftig mit komplexeren rechtlichen Anforderungen rechnen, weshalb spezialisierte Beratung weiter an Bedeutung gewinnen wird.

Was zeichnet Ihre Kanzlei aus?

Unsere besondere Stärke liegt in der Verbindung von lokaler Expertise und internationaler Erfahrung. Wir kennen die rechtlichen, kulturellen und administrativen Besonderheiten Mallorcas ebenso wie die Bedürfnisse deutschsprachiger Mandanten.Wir begleiten unsere Mandanten langfristig – vom Immobilienkauf über Bauvorhaben bis hin zur Nachfolge- und Erbschaftsplanung, und zwar nicht nur auf Mallorca, sondern bereits in Deutschland. Unsere Expertise in deutschen und spanischen Vorschriften im Immobilien- und Erbrecht sowie unsere persönliche, mehrsprachige Begleitung und enge Zusammenarbeit mit allen Beteiligten ermöglichen uns, eine bestmögliche Rechtsberatung anzubieten.