Die Immobilienpreise steigen weiter: Wird Mallorca selbst für Reiche zu teuer?

Für Superlative in der Immobilienbranche ist Mallorca bekannt. So hat das Immobilienportal idealista.es kürzlich verkündet, die teuerste Straße in Spanien sei der Camí Salinar in Camp de Mar (Gemeinde Andratx), in dem der Durchschnittspreis für ein Haus bei 15 Millionen Euro liegt.

Schaut man genauer hin, bemerkt man, dass sich auf der Plattform mehrere Anzeigen für dasselbe Haus finden, dazu weitere für eine Villa für 11,5 Millionen Euro und ein paar Wohnungen. Repräsentativ ist also hier gar nichts.

736 Häuser über eine Million Euro verkauft

Schon eher trifft das auf die Zahlen des Maklerbüros Dahler zu, die vor wenigen Tagen verschickt wurden. Der deutsche Makler hat mithilfe der Notarkammer auf der Insel die Verkäufe 2025 ausgewertet und festgestellt, dass alle zwölf Stunden ein Haus im Wert von einer Million oder mehr verkauft wurde. 736 Objekte waren es.

Weniger wird es natürlich, je höher die Summe wird. Aber auch da gibt es Nachfrage: Laut der Auswertung von Dahler ist das teuerste Haus, das im aktuellen Jahr auf Mallorca verkauft wurde, eine Villa in der Gemeinde Calvià für 26,3 Millionen Euro.

Und mit einem Anwesen auf der Halbinsel Formentor für 46 Millionen Euro steht auf der Insel das zweitteuerste Haus, das derzeit auf der Plattform idealista.es angeboten wird – nach einem Objekt für 70 Millionen Euro in Marbella. Sieben der zehn teuersten Häuser Spaniens, die hier derzeit angeboten werden, stehen auf Mallorca. Dazu muss man allerdings wissen, dass in diesem High-End-Markt die wenigsten Objekte auf frei zugänglichen Plattformen zu finden sind.

Die Verkäufe sprudeln nicht mehr so

Kennt der Luxus auf Mallorca also keine Krise? Ganz so einfach und rosig ist es wohl nicht, denn jüngst mehren sich auf der Insel die Stimmen, dass es schwieriger wird, hochpreisige Objekte an den Mann oder die Frau zu bekommen. „Das Marktumfeld in diesem Jahr ist anspruchsvoll“, sagt etwa Makler Jürgen Conzelmann von First Class Real Estate. Oliver Girharz, Projektmanager von Matrol, stimmt ihm zu. Und auch Hans Lenz von Engel & Völkers räumt ein, dass die Hochpreis-Verkäufe nicht mehr ganz so sprudeln wie noch vor einiger Zeit.

Das könnte im Luxusbereich auch mit den Preisen zu tun haben, die inzwischen auf Mallorca aufgerufen werden. Da gibt es Häuser vom Bauträger, die bereits über zwölf Millionen Euro kosten. Das wird selbst manchen Mallorca-Fans zu viel, die sich mitunter aufs spanische Festland absetzen. „Ich habe von einem Interessenten gehört, der seine Firma für sehr viel Geld in Deutschland verkauft hat und sicher über ein dreistelliges Millionenvermögen verfügt. Ihm waren die Häuser auf Mallorca zu teuer. Das Preis-Leistungs-Verhältnis stimmte für ihn nicht mehr“, sagt Conzelmann.

Es gibt Verkäufe jenseits der zehn Millionen Euro

Laut einer MZ-Auswertung verschiedener Seiten und Quellen wurden 2025 auf Mallorca insgesamt 28 Häuser im Bereich zwischen zehn und 20 Millionen Euro verkauft und zwei für mehr als 20 Millionen Euro. Alleine Engel & Völkers verkaufte laut der Auswertung zwölf solcher Immobilien im vergangenen Jahr. Nach den Zahlen der Vorjahre deutet das nicht auf eine Abschwächung des Luxusmarktes hin.

Vielmehr gibt es Indizien dafür, dass 2024 deutlich schwächer lief und der Verkauf der hochpreisigen Objekte 2025 wieder zugenommen hat. Für 2026 gibt es bisher keine belastbaren Daten. Allerdings ist zumindest damit zu rechnen, dass das Umfeld schwieriger wird. Schließlich stehen gerade im Südwesten sehr viele Häuser im Bereich zwischen sieben und zwölf Millionen Euro zum Verkauf, die sich nicht gerade in Premiumlagen befinden, teilweise nicht einmal mit Meerblick. Dazu kommen noch zahlreiche Baustellen, wie zurzeit gerade in Son Vida zu sehen ist. Und diese Häuser müssen erst einmal alle verkauft werden.

Kapelle mit Beichtstuhl oder Drohnenlandeplatz

Dafür sind dem Luxus heute kaum noch Grenzen gesetzt, wie etwa Oliver Girharz berichtet, der für seine Kunden ausschließlich individuell konzipierte Villen umsetzt. Es seien vor allem sehr wohlhabende Privatiers und bekannte Persönlichkeiten, die er momentan betreue, berichtet Girharz. Und die wollten immer exklusivere Objekte.

Die Kunden geben sich dabei nicht mit einem Architekten zufrieden. „Sie wollen einen Interior Designer, einen Schwimmbadplaner, einen Kinoplaner, einen für das sonstige Audiokonzept des Hauses.“ In die Hand nehmen müssen seine Kunden dafür einen höheren einstelligen bis „niedrigen“ zweistelligen Millionenbetrag.

Baukosten sind extrem gestiegen

Wobei die Preise in den vergangenen Jahren extrem in die Höhe gegangen seien. „Die Baukosten sind durch die verschiedenen Krisen in der Welt deutlich gestiegen.“ Schließlich müsse fast alles, was auf Mallorca verbaut werde, vom Festland oder sogar aus dem Ausland herangeschafft werden. Das führe auch bei ihm zu einem Wechsel in der Kundschaft, berichtet Girharz. „Der Mittelstand ist nahezu weggefallen.“

Diese wohlhabenden Kunden haben häufig sehr ausgefallene Wünsche. Die Liste, die Girharz dann aufzählt, will gar nicht mehr enden. „Wir haben beispielsweise schon einmal eine Kapelle mit Altar und Beichtstuhl eingebaut, an einem Objekt planen wir gerade einen Landeplatz für Drohnen, die Personen transportieren können.“

Raumklima ist den Deutschen wichtig

Weitere Beispiele gefällig? Tennis- und Padelplätze auf dem Grundstück, eine Basketballhalle im Untergeschoss des Hauses sowie großzügige Wellness-Bereiche mit Spa, Sauna, Dampfbad oder Kältebecken – all das hat Girharz bereits in Immobilien eingebaut. Ein Kino sei in den Luxusobjekten inzwischen nahezu Standard.

Girharz hat vor allem deutsche Kunden, deren Wünsche „eher bodenständig“ seien. Goldene Wasserhähne wolle da niemand, glitzern müsse es auch nirgends. Dafür legen seine Kunden Wert auf ein gutes Raumklima. „Wir bauen inzwischen auch Geräte ein, die den CO₂-Gehalt in den Räumen messen.

Lieber nicht mehr so viele Knöpfe

Von Smarthomes komme man inzwischen wieder ein Stück weit weg. „Die Leute hatten genug von unzähligen Knöpfen, von denen sie aber nicht mehr wussten, welcher der für das Licht war“, sagt Girharz.

Wichtiger würden dafür Sicherheitsaspekte wie schusssichere Fensterscheiben oder Videoüberwachung. Auch Panikräume seien schon Alltag, in die man sich bei einem Einbruch einschließen und den Alarmknopf drücken kann.

Und die Bauträger?

Bauträger sind in dem Luxusmarkt zwischen zehn und 20 Millionen Euro nicht mehr so häufig, doch gibt es auf der Insel mehrere Firmen, die auch diesen Markt bedienen. Ein Vertreter eines Unternehmens erklärt der MZ, dass seine Firma sowohl fertige Häuser baut, als auch sehr individuelle Kundenwünsche berücksichtigt. Aber auch im Bereich der Sanierungen sei man aktiv.

Für ein Haus vom Bauträger müsse man deutlich tiefer in die Tasche greifen. „Da sind Renditen von 100 Prozent für die Investoren schon eine normale Zahl. Unter 80 Prozent lohnt es sich eigentlich nicht mehr“, sagt der Branchenkenner.

Die Bauträger auf Mallorca gehen dabei unterschiedlich vor: Manche stellen eher gleichförmige Häuser hin, die einen breiteren Geschmack treffen sollen, andere bauen individueller – mit der Gefahr, einen kleineren Kundenkreis anzusprechen.

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