Turbogang für Baugenehmigungen auf Mallorca: Das neue Zauberwort heißt „ECU“

Viele Bauherren auf Mallorca klagen über zu lange Bearbeitungszeiten für Baugenehmigungen. Nach dem Gesetz soll eine Baugenehmigung innerhalb von drei Monaten erteilt werden, tatsächlich liegt die Bearbeitungszeit zwischen 6 Monaten (z.B. Calvia) und 3 Jahren (z.B. Llucmajor und Andratx). Das erzeugt bei den Bauherren Frust und nicht unerhebliche Mehrkosten, z.B. durch Kostensteigerungen in der Genehmigungsphase. Seit 2024 diskutieren die politisch Verantwortlichen, diesen Missstand durch „Outsourcing“, nämlich durch Abgabe des Prüfungsverfahrens an autorisierte, private Unternehmen, zu beseitigen. Durch ein Dekret zur Verwaltungsvereinfachung von 2025 ist es auf den Balearen nun sogenannten ECUs (entidades colaboradoras urbanísticas) gestattet, die Baubehörden Mallorcas zu entlasten. Dazu müssen ECUs bei einer nationalen Akkreditierungsstelle akkreditiert sein. Abgeschaut hat man sich das in Madrid und Katalonien, wo dieses System bereits bestens funktioniert.

Die Mehrkosten für die ECU-Gutachten rechnen sich durch die effektive Zeitersparnis für den Bauherrn

Aufgabe der ECUs ist es, die Arbeit der kommunalen Genehmigungsbehörden teilweise zu übernehmen (allerdings ohne hoheitliche Befugnisse zu haben) und die Genehmigungsfähigkeit eines Bauprojekts zu bestätigen. Die Baubehörde führt bei Vorlage des ECU-Gutachtens (Konformitätszertifikat) keine nochmalige Prüfung des Bauantrags durch, sondern beschränkt ihre Tätigkeit auf die endgültige Genehmigungserteilung. Liegt das ECU-Zertifikat vor, genehmigt die Gemeinde ohne Weiteres.

Das ECU-Gutachten kostet Geld, das vom Bauherrn zu zahlen ist. Im Dekret heißt es zwar, dass die ECU-Gebühren und die der Gemeinde zu verrechnen sind. In der Praxis fallen allerdings beide Gebühren nebeneinander an. Doch das wird sich klären. Mit dieser zusätzlichen Zahlung kommt der Bauherr mit Hilfe der ECU zu einer drastisch verkürzten Genehmigungszeit. Wer keine EC einschaltet, muss den herkömmlichen Behördenweg gehen und lange warten. Kritiker sehen darin ein Zweiklassensystem bei Baugenehmigungen, ähnlich wie bei der Vergabe von Operationsterminen für gesetzlich und privat Versicherte. Was passiert, wenn das ECU-Gutachten fehlerhaft ist und unter Umständen die Baugenehmigung widerrufen werden muss? Hier haftet zunächst die Gemeinde, kann die Kosten jedoch gegen die ECU geltend machen, die über eine ausreichende Haftpflichtversicherung verfügen muss. In Manacor sind bereits die ersten Baugenehmigungen auf der Basis von ECU-Gutachten erteilt worden. Die Bearbeitungszeit einschließlich ECU-Prüfung: max. 3 Monate! Verwaltungsbeschleunigung durch Qutsourcing? Wir sind auf einem guten Weg.

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