Ein Haus auf Mallorca bauen: Das gibt es alles rund um die Baugenehmigung zu beachten

Wer auf Mallorca neu bauen oder ein bestehendes Haus grundlegend umbauen möchte, benötigt eine licencia de obra mayor – eine Baugenehmigung oder Baulizenz. Die städtebaulichen Vorschriften, Kennziffern und Parameter werden grundsätzlich von der zuständigen Gemeinde (ayuntamiento) festgelegt und können sich deutlich von denen anderer Gemeinden unterscheiden. Sogar für einzelne Baugebiete derselben Gemeinde können unterschiedliche Auslegungen der Festsetzungen gelten.

Eine Licencia de Obra Mayor ist erforderlich für:

• Abriss
• Neubau
• Anbauten und Aufstockungen
• Eingriffe in die Statik an bestehenden Gebäuden
• Umbauten eines bestimmten Umfangs

Für kleinere Maßnahmen ohne statische Änderungen genügte früher oft die sogenannte licencia de obra menor. Diese Definition gibt es nicht mehr, der Begriff hat sich weiterentwickelt und wird je nach Gemeinde unterschiedlich gehandhabt – in vielen Fällen verwendet man nun die comunicación previa oder die vereinfachte licencia de obra (ohne den Zusatz „mayor“).

Städtebauliche Parameter – die Grundlage für jede Planung

Vor dem Einreichen eines Bauantrags muss zuerst geprüft werden, welche parámetros urbanísticos für das Grundstück gelten. Sie bestimmen, wie groß, wie hoch und wie dicht gebaut werden darf.

Die einzelnen Begriffe sind auf Mallorca denen in Deutschland ähnlich, die Berechnungen können aber in jeder Gemeinde sehr unterschiedlich erfolgen. Eine einheitliche Grundlage beispielsweise für Flächenberechnungen wie in der DIN 277 gibt es nicht.

Die wichtigsten Parameter im Überblick

• Ocupación máxima (maximal bebaute Fläche/Grundflächenzahl): prozentualer Anteil des Grundstücks, der bebaut werden darf. Beispiel: 30 Prozent bei 1.000 Quadratmeter Grundstück entspricht 300 Quadratmeter Bruttogrundfläche.
• Edificabilidad (zulässige Wohn-und Nutzfläche/Geschossflächenzahl: maximale Gesamtfläche der Ebenen, die einzeln oder summiert zu zählen sind). Beispiel: 0,4 Edificabilidad bei 1.000 Quadratmetern entspricht 400 Quadratmeter Bruttonutzfläche.
• Volumen edificable (Gebäudevolumen/Bruttorauminhalt): zulässiges Bruttovolumen in Kubikmetern.
• Altura máxima/total – en metros (Gebäudehöhen): Begrenzung der Höhen in Metern, vergleichbar Trauf- und Firsthöhen.
• Altura máxima – número de plantas (Anzahl der Stockwerke/Geschosszahl): Begrenzung der Höhen in Geschossen.
• Superficie mínima de ajardinamiento (Mindestgartenfläche/unversiegelte Fläche): Mindestanteil des Grundstücks, der unbebaut und begrünt bleiben muss.

Unterschiede je nach Gemeinde

Die Auslegung dieser Parameter variiert stark je nach Gemeinde. In Calvià wird zum Beispiel eine überdachte Terrasse (porche, Veranda) zu 50 Prozent zur edificabilidad gezählt, während sie in Andratx zu 100 Prozent angerechnet wird. Auch bei Pools und Nebenbauten gibt es lokale Unterschiede in der Bewertung.

Darüber hinaus existieren in manchen Gemeinden zusätzliche Vorgaben wie die superficie ajardinada (begrünte Fläche), die in anderen gar nicht vorgesehen ist. Ebenso wird das zulässige Bauvolumen von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich berechnet. Und so weiter. Die Festlegungen können sehr detailliert sein und sich innerhalb derselben Gemeinde widersprechen, etwa wenn ein älterer Bebauungsplan mit allgemeinen neuen Festlegungen kollidiert.

Fazit: Die Licencia de obra mayor ist der zentrale Schlüssel für alle Bauprojekte auf Mallorca. Wer lokale Festsetzungen kennt und richtig anwendet, schafft die Grundlage für eine erfolgreiche Genehmigung.

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