Am vergangenen 28. Juni wurde im Amtsblatt der Balearen verlautbart, dass das Katasteramt eine Aktualisierung der Katasterwerte für alle Immobilien in Palma de Mallorca und auf Formentera verabschiedet hat. Diese Aktualisierung wird ohne Zweifel eine bedeutende Erhöhung der Katasterwerte zur Folge haben, ähnlich wie dies bereits in 2009 in den Gemeinden Andratx und Calvià der Fall war. Gegen die neuen Katasterwerte kann seit dem 16. Juli 2012 Einspruch eingelegt werden.

Obwohl die Stadtverwaltung versicherte, dass die Erhöhung der Katasterwerte der aktuellen Situation auf dem Immobilienmarkt Rechnung trage und damit nicht unbedingt ein Anstieg der Grundsteuer (IBI) einhergehe, sieht die Wahrheit anders aus: Eine Erhöhung der Katasterwerte bedeutet gleichzeitig eine höhere Steuerlast, und das nicht nur im Hinblick auf die Grundsteuer.

Denn die folgenden Steuern werden auf der Basis der Katasterwerte berechnet:

1. Grundsteuer (IBI)

Die Bemessungsgrundlage für diese Steuern ist der Katasterwert. Auch wenn das Rathaus während der ersten zehn Jahre nach dessen Erhöhung bedeutende Ermäßigungen einräumt und die Gemeinden außerdem die Steuersätze entsprechend nach unten korrigieren können, so bedeutet die Erhöhung der Katasterwerte dennoch langfristig eine Erhöhung der zu zahlenden Grundsteuer.

2. Einkommenssteuer

Für städtische Immobilien zur Eigennutzung, (ausgenommen Hauptwohnsitz, Grundstücke usw.), müssen natürliche Personen (egal ob Residenten oder Nicht-Residenten) ein fiktives Einkommen in Höhe von 1,1 Prozent des Katasterwertes in ihrer Einkommenssteuererklärung deklarieren und entsprechend versteuern. Für Residenten kann dies zu einem Steuersatz von bis zu 52 Prozent führen, Nicht-Residenten zahlen auf das fiktive Einkommen 24,75 Prozent.

3. Vermögenssteuer

Diese Steuer wurde in Spanien für die Jahre 2011 und 2012 wieder reaktiviert. Bei der Berechnung der Vermögenssteuer wird der höchste der drei folgenden Werte zugrundegelegt: Katasterwert, Anschaffungswert oder der vom Finanzamt festgelegte Wert. Die auf den Balearen ansässigen Personen sind derzeit von der Steuer befreit, da die Balearen-Regierung für Residenten eine 100-prozentige Befreiung verabschiedet hat. Nicht-Residenten mit Immobilienbesitz in Spanien müssen diese Steuer jedoch zahlen, sofern ihr Vermögen 700.000 Euro übersteigt.

4. Gemeindliche Wert­zuwachssteuer (plusvalía)

Offiziell: impuesto incremento valor terrenos naturaleza urbana. Dabei handelt es sich um eine Steuer, die bei jedweder Übertragung einer urbanen Immobilie (Verkauf, Erbschaft, Schenkung usw.) an das entsprechende Rathaus zu zahlen ist. Berechnet wird diese Steuer auf Grundlage des Katasterwertes des Grundstücks und unter Berücksichtigung der Anzahl der Jahre, in der die Immobilie sich im Besitz des Verkäufers befand. Bei einem erhöhten Katasterwert kann diese Steuer erheblich sein und sich ab 2013 nochmals erhöhen, da die Gemeinden, die ihre Katasterwerte bereits aktualisiert haben, dann nicht mehr verpflichtet sind, in den folgenden fünf Jahren Steuernachlässe zu gewähren.

5. Weitere Steuern

Viele Autonome Regionen Spa­niens, darunter auch die Balearen, berücksichtigen die Katasterwerte bei der möglichen Überprüfung von bei Immobilienübertragungen deklarierten Steuern auf Kauf und Verkauf, Schenkung, Erbschaft usw. Besonderes Augenmerk richtet man dabei auf die Grunderwerbsteuer, die so genannte Stempelsteuer AJD (impuestos sobre actos jurídicos documentados) sowie Erb- beziehungsweise Schenkungssteuer. Je höher der Katasterwert, desto höher die Gefahr, dass das Finanzamt die deklarierten Werte prüft und erhöht.

Vor diesem Hintergrund ist es ratsam, gegen die Erhöhung der Katasterwerte Einspruch einzulegen, insbesondere dann, wenn der neu festgelegte Wert in keinem Verhältnis zum tatsächlichen Wert oder aktuellen Marktwert steht.

In Calvià und Andratx wurden die Katasterwerte im Jahr 2009 aktualisiert und nur sehr wenige Betroffene legten dagegen Einspruch ein, obwohl in vielen Fällen die Werte falsch berechnet worden und sogar viel zu hoch festgelegt wurden. Das hat zur Folge, dass in diesen Gemeinden zahlreiche Immobilienbesitzer viel zu hohe Steuern zahlen. Wer jedoch nicht rechtzeitig, also bei Benachrichtigung über die Erhöhung der Werte im Jahr 2008 Einspruch eingelegt hat, kann sich kaum Chancen ausrechnen, wenn er nun dagegen anstreiten will.

Wir raten daher allen Immobilienbesitzern in Palma, ob natürliche Personen oder Gesellschaften, die Entwicklung der Katasterwerte genauestens im Auge zu haben.

Gegen Aktualisierung der Katasterwerte Einspruch einlegen können die jeweiligen Besitzer:

- Seit 16. Juli direkt gegen das Aktualisierungsverfahren, das die Grundlage aller neuen Werte ist (Frist: ein Monat)

- Bei Benachrichtigung über den neuen Katasterwert der jeweiligen Immobilie. Diese Benachrichtigung hat vom Katasteramt bis spätestens 31. Dezember 2012 zu erfolgen. Ab dem Tag der Benachrichtigung haben die Besitzer ebenfalls einen Monat Zeit, Einspruch einzulegen.

Ein Einspruch ist immer dann sinnvoll und angebracht, wenn Fehler bei der Berechnung durch falsche Quadratmeterangaben, Nutzungen oder Altersangaben entstanden sind oder aber wenn der neue Katasterwert im Vergleich zum tatsächlichen Wert oder dem Marktwert der Immobilie als überhöht erscheint. Ein korrekt fest­gelegter Katasterwert sollte 50 Prozent des Marktwertes der Immobilie nicht übersteigen.

Alejandro del Campo ist Abogado und Steuerberater, www.consulting-dms.com