Mitarbeiterwohnungen auf Mallorca: Klare Verträge schützen vor bösen Überraschungen

Im schlimmsten Fall steht man auf Mallorca plötzlich nicht nur ohne Job, sondern gleichzeitig auch ohne Dach über dem Kopf da. So ist es kürzlich zwei MZ-Lesern ergangen. Die beiden Gastronomiearbeiter waren eigens für einen Saisonjob auf die Insel gekommen und in einer Mitarbeiterwohnung eingezogen. Ende Mai wurde ihnen gekündigt. Parallel verloren sie auch ihr vorübergehendes Zuhause. Laut ihren Schilderungen kam es sogar noch dicker: So seien ihnen geschätzte Nebenkosten (die konkrete Abrechnung lag zum Kündigungszeitpunkt noch nicht vor) und eine Summe für angebliche Sachschäden ohne ihre vorherige schriftliche Zustimmung von ihrer Abschlusslohnabrechnung abgezogen worden.

Mallorcas Wohnraumproblem führt immer wieder auch zu Personalproblemen, etwa im Gaststättengewerbe. Da potenzielle Mitarbeiter keine bezahlbare Unterkunft finden, können sie den Job nicht antreten. Daher haben sich viele Eigentümer oder Betreiber von etwa Bars oder Restaurants in den vergangenen Jahren Mitarbeiterwohnungen angeschafft oder zumindest angemietet. Für die Mitarbeiter, die zugleich Mieter ihrer Chefs sind, klingt das erst einmal sehr vorteilhaft. Sie begeben sich aber auch in eine starke Abhängigkeit von ihren Vorgesetzten und Vermietern.

Besser alles festhalten

Nicht selten kommt es zu Unstimmigkeiten, häufig aus Unwissenheit über die gesetzlichen Vorgaben, eher seltener aus bösem Willen, weiß José Miguel Artieda, Präsident des balearischen Immobilienmaklerverbandes API. Die Menschen, die in Mitarbeiterwohnungen unterkommen, seien größtenteils Saisonarbeiter, die die Insel nach ein paar Monaten wieder verlassen, oder solche, die für einen begrenzten Zeitraum auf einer Baustelle mitarbeiten. „Dass ein Festangestellter einen unbefristeten Vertrag für eine Mitarbeiterwohnung bekommt, ist eher selten“, so José Miguel Artieda. Früher sei das etwa bei Pförtnern der Fall gewesen, die selbst in dem Gebäude gelebt haben, aber die gebe es kaum noch.

Artieda empfiehlt zwei separate Verträge zu machen, in denen auf den jeweils anderen verwiesen wird: einen Arbeitsvertrag (contrato laboral) und einen Mietvertrag für Angestellte (contrato de vivienda para empleados). Wichtig zu wissen: Die Bedingungen in Langzeitverträgen für Wohnungen des gewöhnlichen Wohnsitzes (vivienda habitual) sind zwar in der Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) geregelt. Die Mietverträge für Angestellte, die in Mitarbeiterwohnungen leben, sind jedoch explizit außen vor. „Sie werden durch das Bürgerliche Gesetzbuch (código civil) geregelt, sprich: Es gilt, was beide Parteien miteinander vereinbaren“, so Artieda.

Das sollten Sie im Vertrag festlegen

So kann in dem Mietvertrag für Angestellte etwa aufgeführt werden, wer für die Kosten für Wasser, Strom oder die Reinigung der Wohnung oder die der Hausverwaltungsgemeinschaft (comunidad) aufkommt. Darüber hinaus kann der Vermieter dort festlegen, welche Sicherheitsleistungen, eine Art Kaution, der Vermieter hinterlegen muss. Auch, um wie viel die Miete nach einem bestimmten Zeitraum erhöht wird, sofern der Vermieter es will, kann dort vereinbart werden. Dabei gibt es keine festgelegten Werte wie bei Langzeitwohnungen. „Wenn der Vermieter es übertreibt, riskiert er allerdings, dass der Mieter / Angestellte den Job erst gar nicht antritt“, gibt Artieda zu bedenken.

Der Vermieter könne in dem Vertrag auch festlegen, welche Sanktionen dem Mieter drohen, wenn er nicht ordnungsgemäß auszieht. So schützen sich die Vermieter vor dem Fall, dass ein ehemaliger Angestellter nach Beendigung des Arbeits- und damit in der Regel auch Mietverhältnisses die Wohnung besetzt. „Die Summe darf in keinem Fall unverhältnismäßig sein, könnte aber etwa bei 50 Euro pro Tag liegen“, so Artieda.

In der Regel endet der Mietvertrag, sobald der Arbeitsvertrag endet. Wenn der Vermieter allerdings großzügig ist, könne er im Mietvertrag auch niederschreiben, dass der Mieter oder Ex-Angestellte noch eine Zeit lang in der Wohnung bleiben kann, um sich in Ruhe etwas Neues zu suchen. Alles sei möglich, solange beide Parteien zustimmen. Vor allem der Mieter und Angestellte sollte sich den Vertrag jedoch ganz genau anschauen, bevor er unterschreibt, rät Artieda.

Wohnung als Sachleistung

Alternativ könne man auch lediglich einen Arbeitsvertrag aufsetzen und darin in der entsprechenden Klausel die Bedingungen zum zur Verfügung gestellten Wohnraum festhalten, sagt die auf Immobilienrecht spezialisierte Anwältin Laura Gené von der Kanzlei Palmabogados. Unbedingt erwähnt werden müsse in diesem Fall, dass ein Teil der Vergütung als Sachleistung (pago en especie) bezahlt wird. „Das kann etwa Benzingeld oder eine zur Verfügung gestellte Unterkunft sein.“

Wichtig ist, dass es maximal 30 Prozent vom Gehalt sein dürfen. Wenn man also 2.000 Euro verdient, darf der Sachlohn 600 Euro nicht überschreiten. Zudem, so Gené, dürfte der an den Angestellten in Geldform ausgezahlte Lohn trotz Mitarbeiterwohnung nicht niedriger als der Mindestlohn (salario mínimo interprofesional) sein. Dieser liegt aktuell bei 1.221 Euro brutto monatlich in 14 Zahlungen. „Je nach Tarifverträgen, die für die einzelnen Sektoren gelten, können die Grundgehälter höher liegen“, betont Gené.

Wenn nur noch ein Anwalt hilft

In der Klausel zur Nutzung der Mitarbeiterwohnung innerhalb des Arbeitsvertrags wird im besten Fall auch festgelegt, wie der Mieter die Nebenkosten zu begleichen hat, etwa per Überweisung. „Der Vermieter darf den Betrag nicht einfach vom Gehalt abziehen oder dem Angestellten freie Tage dafür streichen“, betont Gené. Stellt der Vermieter fest, dass der Mieter zum Beispiel das Sofa beschädigt hat, kann er beim Mieter Beschwerde einreichen und eine entsprechende finanzielle Entschädigung fordern. „Auch hier kann er das Geld nicht einfach vom Gehalt oder der Abfindung abziehen“, so Gené. Falls sich beide Parteien nicht einig werden, bleibt nur die Klage per Anwalt und vor Gericht.

Die MZ-Leser etwa hatten nur eine schriftliche Vereinbarung darüber getroffen, dass der Vermieter ihnen 400 Euro vom Gehalt abziehen darf. Einen formellen Mietvertrag gab es nicht. Auch im Arbeitsvertrag wurde weder die Unterkunft noch wer etwa für die Nebenkosten aufkommt erwähnt.

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