So renovieren Sie Ihre Mallorca-Immobilie möglichst stressfrei: Experten geben beim MZ-Event "Raumträume" Tipps aus der Praxis

Tausende Deutsche, Schweizer und Österreicher verlieben sich jedes Jahr in eine Immobilie auf Mallorca – und häufig wollen sie direkt nach dem Kauf die Wohnung, die Finca oder die Villa umgestalten.

Was dabei zu beachten ist und welche Fallstricke drohen, darum ging es bei der MZ-Veranstaltung „Raumträume Mallorca“ am Dienstagabend (14.4.) in den wunderschönen Räumlichkeiten der balearischen Architektenkammer direkt unterhalb der Kathedrale von Palma.

Und dem Andrang im Publikum nach zu urteilen, traf die MZ mit dem Thema ins Schwarze. Der ehemalige Bootsschuppen und jetzige Konferenzraum im Untergeschoss war beinahe voll besetzt.

Dekan der Architektenkammer warnt vor Eile

Die Begrüßung nahmen Moderatorin Lexa Wilms und der Hausherr der Architektenkammer, Dekan Bernat Nadal, vor. Er war es auch, der dem Publikum in der ersten Gesprächsrunde gleich eine der zentralen Botschaften des Abends mit auf den Weg gab.

Auf die Frage, welche Fehler Bauherren bei Sanierungen oder Renovierungen vermeiden sollten, sagte Nadal: „Ich warne unbedingt davor, es sehr eilig zu haben. Man sollte nichts überstürzen wollen und sich gute Berater suchen.“ Das sei gerade auf Mallorca mit seinen unterschiedlichen Zuständigkeiten wichtig. Die Regelungen und die Gesetzgebung seien „sehr komplex“ und widersprächen sich teilweise sogar.

Schwierig, gutes Personal zu finden

Auch ein weiteres Problem sprach Nadal an: „Inzwischen ist es sehr schwierig, qualifiziertes Personal für die Baustellen zu finden.“ Viele lernten den Beruf nicht mehr von der Pike auf. Nadal riet den Bauherren zudem dazu, bei einem Projekt von Anfang an einen Architekten mit ins Boot zu holen. „Er begleitet die Bauherren, hat Antworten auf die aufkommende Fragen und verteidigt Sie gegenüber den Baufirmen.“

In der zweiten Gesprächsrunde mit Rechtsanwältin Sonja Willner, Innenarchitekt Max Menck und Oliver Girharz, dem CEO der Bauprojektmanagement-Firma Matrol, ging es um die praktische Ausgestaltung einer Sanierung oder Renovierung.

Sonja Willner riet eindringlich dazu, bereits beim Kauf der Immobilie eine Renovierung mit zu bedenken. „Man sollte immer vor dem Kauf prüfen, ob die geplanten Arbeiten tatsächlich auch möglich sind und überhaupt später eine Lizenz erhalten können.“ Gerade bei Fincas im ländlichen Raum gebe es viele Probleme bei geplanten Arbeiten.

Legalitätsprüfung ist das A und O

Bei Schwarzbauten oder zum Teil illegalen Häusern gelte zwar zumeist Bestandsschutz, aber größere Umbauarbeiten oder auch nur Renovierungen seien oft nicht möglich, ohne erneut in die Illegalität abzugleiten. Oliver Girharz riet dazu, den rechtlichen Status der Immobilie anhand der Pläne, die die Verkäufer zur Verfügung stellen und beim Bauamt der Gemeinde abzuklären.

„Viele schauen sich vor dem Kauf genau an, ob es irgendwo im Haus feucht ist oder hier oder da eine Fliese lose ist, dabei ist das Wichtigste eine Legalitätsprüfung“, sagte Girharz. Ein Eintrag im Grundbuch bedeute dabei auf Mallorca nicht unbedingt, dass das Haus auch legal sei, fügte Sonja Willner hinzu.

Was genau sind Renovierung, Modernisierung, Umbau?

Im Anschluss ging es um die verschiedenen Bezeichnungen für die Umbauarbeiten zu Hause. Girharz erklärte, man spreche von einer Renovierung, wenn das Haus einen neuen Anstrich bekomme oder die Fliesen neu gemacht würden.

Eine Modernisierung sei es, wenn Elemente wie etwa Heizung oder Klimaanlage eingebaut werden, die es zuvor möglicherweise nicht gab. Von einer Sanierung sei dann zu sprechen, wenn die Arbeiten den Bestand betreffen. Ein Umbau sei schließlich etwa ein neues Dach oder eine veränderte Raumaufteilung.

Bei allen Projekten gleichermaßen gelte aber: „Definieren Sie zu Beginn eines jeden Projekts genau Kosten, Zeit und Qualität“, riet Girharz. Sprich: Welches Budget ist vorhanden, wie lange dürfen die Arbeiten dauern, und welche Qualitätsstandards sollen erfüllt werden? Erst dann solle man etwa Architekten oder Innenarchitekten auswählen.

Und im Anschluss eine Machbarkeitsstudie anfertigen lassen. Girharz gab ein Beispiel einer Stadtwohnung in Palma. Im Badezimmer sollte eine Badewanne eingebaut werden, die aber mit Wasser gefüllt zu schwer für die Konstruktion war und deshalb nicht möglich ist.

Bauherren kommen häufig mit unrealistischen Ideen

Sonja Willner wies in diesem Zusammenhang darauf hin, dass man am besten mit einem Architekten gemeinsam zum Rathaus gehe. „Jede Gemeinde kocht hier ihr eigenes Süppchen“, sagte sie. Deshalb solle man vorab bei der Gemeinde klären, was möglich ist. „Manche Gemeinden schreiben sogar die Farbe der Fensterläden vor.“

Max Menck wies darauf hin, dass viele Kunden bereits mit „unglaublich vielen Ideen“ zu ihnen kämen, inspiriert von Instagram oder Pinterest. Aber diese seien häufig auf Mallorca gar nicht möglich oder praktikabel. „Auf Marès-Wänden Tapeten anzubringen, ist nicht die beste Idee, hier sind eher atmungsaktive Verputze gefragt.“ Aber auch dafür benötige man Arbeiter, die sich mit dem Material auskennen. Sehr häufig würden die Kosten unterschätzt.

Traditionelle Materialien von der Insel seien bei Ausländern sehr beliebt. Diese müssten sich aber auch darüber bewusst sein, dass beispielsweise Naturstein gerade an den Waschbecken sehr pflegeintensiv sei. Vor allem die Optik zähle für viele Bauherren, häufig interessiere die technische Umsetzung nicht weiter. „Das ist grundsätzlich falsch“, sagte Girharz. Bei fugenlosen Böden etwa könne es zu Rissbildungen kommen, wenn die Böden an sich nicht gut abgedichtet sind.

Für fast alles braucht es eine Baugenehmigung

Hinzu komme: Bauherren aus Mitteleuropa machten sich häufig keine Vorstellung davon, dass man auf Mallorca für beinahe alles eine Baugenehmigung benötige. Wer sich ein neues Badezimmer machen oder von einer Firma neue Fliesen erlegen lasse, solle zumindest eine Bauanzeige, eine sogenannte comunicación previa, bei der Gemeinde stellen, riet Girharz.

Gerade bei legalen Immobilien sei das wichtig, um die Legalität zu wahren. Die Bauanzeige gebe es in den meisten Gemeinden oft schon innerhalb von 24 bis 48 Stunden. Aufwendigere Lizenzen dauern bekanntermaßen auch mal mehrere Jahre.

Vor Baubeginn solle genau abgeklärt werden, ob eine Lizenz nötig ist, riet auch Innenarchitekt Max Menck. „An dieser Stelle sparen die Leute gerne, und sie sind es aus Deutschland anders gewöhnt. Hier auf der Insel kann man nicht einfach so am Wochenende mal ein bisschen daheim werkeln.“ Wenn der Nachbar dann durch den Lärm gestört sei und den Behörden Bescheid gebe, habe man schnell ein Problem.

"Deutsche Sprache ist kein Qualitätsmerkmal"

Sollen Deutsche aufgrund der Sprachbarriere deutsche Dienstleister bevorzugen? Diese Empfehlung wollte Girharz nicht uneingeschränkt geben: „Deutsche Sprache ist kein Qualitätsmerkmal“, betonte er. Es gebe hervorragende deutsche Firmen auf der Insel, aber mindestens genauso viele, die er nicht empfehlen würde.

Auf der anderen Seite gebe es auch sehr viele gute spanische Firmen. Man sollte sich vorher über die Unternehmen informieren. Referenzen seien natürlich wichtig, aber es komme immer auch sehr auf die individuelle Situation an und die Ziele des Projekts.

Eigenes Vorwissen aus Deutschland sei mit Vorsicht zu genießen, gab Sonja Willner zu bedenken. Deutsche Bauherren tendierten häufig dazu, „den Leuten hier zu erzählen, wie es zu laufen habe“. Vieles laufe aber auf Mallorca anders. Zu empfehlen sei auf der Insel aber unbedingt, einen genauen Vertrag mit den Baufirmen abzuschließen und genau festzulegen, was wann bezahlt wird und wie jeder Bauabschnitt zu definieren ist.

Alles vor Beginn fertigplanen

Wichtig sei auch, vor einem Kontakt zu einer Baufirma das komplette Projekt zu planen und nicht zu sagen: „Die Fliesen, die entscheide ich dann in drei Wochen“, wie es Girharz ausdrückte. Und vor allem: nicht während der Bauphase mehrfach umplanen. Eine solche Spontaneität erhöhe die Baukosten drastisch.

Nach einer Fragerunde ging es dann für die Teilnehmer des Abends noch durch die eindrucksvolle Bibliothek des Gebäudes auf die Terrasse des Stadtpalastes mit einem Panoramablick über die Bucht von Palma.

Bei Wein und ein paar Häppchen ließen die Interessierten den Abend bei angeregten Gesprächen ausklingen. Der ein oder andere holte sich im zwanglosen Austausch mit den Experten noch Tipps für die Renovierung der eigenen Mallorca-Immobilie.

Abonnieren, um zu lesen