Durchblick im spanischen Mietvertrag

Rechte und Pflichten auf Mallorca und in Deutschland sind nicht unbedingt identisch. Die wichtigsten Punkte auf einen Blick

03-06-2011  

FRANK FELDMEIER Nicht erst, wenn die Kündigung des Mietvertrags ansteht, müssen sich Mieter mit dem spanischen Mietrecht auseinandersetzen. Auch etwa bei Reparaturkosten, Mieterhöhungen oder der Frage der Nebenkosten stolpern Ausländer regelmäßig über das spanische Mietrecht, sagt Steffen Döhne von der Mallorca Mietbörse. Magda Pajor von Atlas International verweist vor allem auf Missverständnisse bei Kautionsrückzahlungen. Praktisch alle Probleme ließen sich aber in der Regel außergerichtlich klären.

Das Mietrecht ist im Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos geregelt. Für den Vertrag ist keine Form vorgeschrieben, „jede Vertragspartei kann aber auf einen schriftlichen Mietvertrag bestehen", sagt Rechtsanwältin Martina Dyllong aus Dortmund, die auch Kunden auf Mallorca betreut (www.kanzlei-dyllong.de). Die Wohnung oder das Haus sollte nicht nur mit genauer Adresse und Quadratmeterzahl angegeben sein, sondern auch mit der Katasternummer.

Falls die Zahlungsweise nicht im Vertrag festgelegt wird, gilt folgende Regel: Die Miete ist monatlich im Voraus innerhalb der ersten sieben Tage des Monats fällig und muss – wenn nicht anders geregelt – bar in der vermieteten Wohnung gezahlt werden. Der Vermieter ist verpflichtet, eine Quittung auszustellen.

Um die Zahlung einer Kaution kommen Mieter nicht herum, üblich sind auf Mallorca zudem oft auch Bankbürgschaften in Höhe mehrerer Monatsmieten, mit denen Vermieter Zahlungen für Miete und eventuell notwendige Reparaturen sicherstellen wollen. Verlangt werden in der Regel Kautionen in Höhe von zwei Monatsmieten, vor allem, wenn es sich um eine möblierte Wohnung handelt.

Wenn der Vermieter nach Ende des Mietvertrags die Rückzahlung der Kaution länger als einen Monat zurückhält, fallen zusätzlich Verzugszinsen an. Umgekehrt dürfen Mieter aber zum Beispiel nicht zwei Monate vor Vertragsende mit Verweis auf zu Beginn geleistete Kautionszahlungen an den Vermieter die restliche Mietzahlung einstellen, warnt Pajor. „Die Kaution kann nicht auf die Miete angerechnet werden."

Das spanische Mietrecht kennt kein Mietverhältnis auf unbestimmte Dauer. Das würde das Eigentumsrecht des Eigentümers zu sehr eingrenzen, erklärt Expertin Dyllong. Unbefristete Verträge gelten als für ein Jahr geschlossen, unterschieden wird zwischen Verträgen von mehr als fünf Jahren und bis zu fünf Jahren Laufzeit.

Die Parteien können sich über die Dauer der Vermietung frei einigen. Liegt sie jedoch unter fünf Jahren, verlängert sich der Vertrag automatisch nach Ablauf der Laufzeit – also einem Jahr – jeweils jährlich bis zu den fünf Jahren weiter. „Zum Beispiel nach einem Jahr und zwei Monaten zu kündigen, geht nicht", sagt Döhne, der Informationen zum Mietrecht auch unter www.mallorca-mietboerse.com zusammengefasst hat. „Das erste Jahr ist fix", betont auch Pajor: Wer kündige, büße die Kaution ein. Nach dem ersten Jahr ließen sich viele Vermieter aber auch auf fristgerechte Kündigungen während des Jahres ein.

Wer im Fall einer jährlichen Verlängerung kündigen will, muss laut Gesetz eine Frist von mindestens 30 Tagen beachten. „Der Mieter ist für den Zugang der Kündigungserklärung beweispflichtig", sagt Dyllong. „Deshalb sollte er sich den Empfang der Kündigung unbedingt quittieren lassen."

Wenn ein Vertrag dagegen bereits mindestens fünf Jahre bestanden hat, könne der Mieter unter Einhaltung einer Frist von mindestens zwei Monaten kündigen, so Dyllong. Sie verweist allerdings auf eine Entschädigungsklausel, die für diesen Fall in den Vertrag aufgenommen werden könne und eine Monatsmiete für jedes verbleibende Mietjahr vorsehe.

Im Gegensatz zu Deutschland wird in der Regel nicht zwischen Kalt- und Warmmiete unterschieden – der Mieter zahlt selbst je nach Verbrauch die servicios individuales wie Strom, Gas und Wasser. Davon unterschieden werden die gastos generales wie Instandhaltungskosten, Gärtner, Swimmingpool oder Versicherung. Je nach Wohnsitz fällt zudem die Müllgebühr unterschiedlich aus: Döhne verweist auf eine je nach Gemeinde fällige Gebühr für die Müllverbrennung (incineración).

Die Umlegung der Nebenkosten auf den Mieter ist nur möglich, wenn das auch ausdrücklich im Mietvertrag so vereinbart ist. „Fehlt eine solche schriftliche Vereinbarung, muss der Mieter die Nebenkosten nicht zahlen", sagt Dyllong. Auf den Mieter umgelegt werden kann im Fall einer ausdrücklichen vertraglichen Festlegung zudem die jährlich fällige Grundsteuer (Impuesto sobre bienes inmuebles, IBI). Das sei in 95 Prozent der Fälle so üblich, so Döhne. Oft werde die Mietzahlung einfach um den Betrag der Steuer aufgestockt, berichtet Pajor.

Mitunter für Ärger sorgen Mieterhöhungen. Das Gesetz sieht in den ersten fünf Jahren der Vertragslaufzeit vor, dass der Vermieter eine jährliche Anpassung im Vertrag festsetzen kann. Grundlage dafür ist der zuletzt veröffentlichte Jahres-Index der Verbraucherpreise (IPC). Immer wieder protestierten Mieter gegen eine solche Anpassung, sagt Döhne. Doch sie sei eindeutig durch das spanische Mietgesetz gedeckt. Mitunter verzichteten Vermieter laut Erfahrung von Pajor aber auch im Sinne eines guten Verhältnisses mit dem Mieter auf die Anpassung, vor allem, wenn diese gering ausfällt.

Für Konflikte sorgen auch anfallende Reparaturen. Statt wie in Deutschland werde in Spanien in der Regel nicht nach der Höhe der Reparaturkosten unterschieden, sondern danach, ob eine Reparatur der Instandhaltung der Immobilie oder der Erhaltung der Bewohnbarkeit diene, sagt Döhne. Im letzten Fall sei der Vermieter in der Pflicht. In der Praxis sei die Regelung allerdings nicht eindeutig, wenn zum Beispiel der Boiler kaputtgehe. Dann müssten sich Mieter und Vermieter einig werden. Schlechte Karten hat ein Mieter, wenn etwa der Kühlschrank nach Ablauf der Garantiezeit den Dienst versagt oder Haustiere die Türen zerkratzen, betont Pajor.

Dyllong warnt Mieter davor, Mietzahlungen wegen eines Schadens ohne Rücksprache herabzusetzen. Nach spanischem Recht habe der Mieter zwar einen Schadensersatzanspruch. „Mindert der Mieter jedoch die Miete selbstständig oder stellt die Mietzahlung sogar vollständig ein, läuft er Gefahr, dass der Vermieter eine Räumungsklage einreicht neben Einklagung der noch offenen Miete."

Der Vermieter kann laut Gesetz vorzeitig kündigen, wenn Miete, Nebenkosten oder Kaution nicht gezahlt werden, wenn ohne Genehmigung untervermietet wird, die Wohnung beschädigt oder unrechtmäßig gebraucht wird. Der Vermieter wiederum kann vorzeitig kündigen, wenn der Eigentümer Reparaturen zur Erhaltung der Wohnung unterlässt oder die Nutzbarkeit der Wohnung stört.

Der Vermieter kann auch auf Eigenbedarf pochen, und zwar nicht nur für sich, sondern auch für Angehörige ersten Grades und Ehegatten im Fall einer Scheidung. Wie Dyllong betont, muss diese Klausel jedoch ausdrücklich in den Mietvertrag aufgenommen sein.







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