Für viele ist es immer noch ein Traum: eine Immobilie auf Mallorca. Mehrere Tausend Deutsche, Schweizer und Österreicher erfüllen sich Jahr für Jahr diesen Traum. In den meisten Fällen handelt es sich dabei nicht um Schnäppchen, die Preise haben in den vergangenen Jahren stark angezogen. Gleichzeitg haben viele Einheimische kaum eine Chance, eine bezahlbare Bleibe für ihre Familie zu finden. Auf den Balearen gibt es so gut wie keine günstigen Wohnungen mehr. Dieses Ungleichgewicht hat eine Debatte um die Beschränkung der Immobilienverkäufe an Nicht-Residenten losgetreten. Die MZ gibt einen Überblick über die Lage auf dem Immobilienmarkt.
Preisentwicklung
Die Preise für Häuser und Wohnungen sind zwar auch 2022 noch gestiegen, aber langsamer als in den Jahren zuvor. Nach Daten von Tinsa, der wichtigsten Immobilienschätzungsgesellschaft des Landes, hat der Preis von Wohnungen und Häusern auf den Balearen im zurückliegenden Jahr um 5,4 Prozent angezogen. 2021 waren es 12,5 Prozent. In Palma stellt Tinsa gar eine Stagnation der Preise fest. Diese stiegen 2022 lediglich um 0,7 Prozent und damit so gering wie in keiner anderen Provinzhauptstadt in Spanien.
Ein Quadratmeter Eigentum kostet demnach in Palma durchschnittlich 2.645 Euro. Damit sind Immobilien spanienweit nur in San Sebastián (4.074 Euro), Barcelona (3.591 Euro) und Madrid (3.583 Euro) teurer. Im Jahr zuvor betrug der Anstieg in Palma neun Prozent. Balearenweit liegt der Durchschnittspreis für einen Quadratmeter Wohneigentum bei 2.682 Euro und damit fast so hoch wie in der Region Madrid (2.867 Euro), die spanienweit führend bei den Preisen ist. Der spanische Durchschnittspreis liegt bei 1.741 Euro.
Das bedeutet in der Folge, dass die Hypotheken, die auf den Balearen abgeschlossen werden, deutlich teurer sind als in den meisten anderen Regionen des Landes. Im Durchschnitt liegt die Kreditbelastung auf den Inseln bei 1.032 Euro im Monat, in Jaén waren es beispielsweise nur 365 Euro. Nach neuen Zahlen der Zentralregierung wurden allein im Jahr 2022 mehr als 7,5 Milliarden Euro in Immobilientransaktionen auf den Balearen umgesetzt. Das war mehr als der gesamte Haushalt der Balearen-Regierung, der bei rund 6,4 Milliarden Euro liegt. Über 812 Millionen Euro kamen dabei allein an Steuern für die Landesregierung zusammen.
Und dabei war die Zahl der 18.738 verkauften Häuser und Wohnungen auf Mallorca noch weit entfernt vom bisherigen Rekordjahr 2006, als 25.826 Objekte ihre Besitzer wechselten. Im vergangenen Jahr lag der Durchschnittspreis allerdings bei 402.624 Euro pro Immobilie, während es vor 16 Jahren 206.003 Euro waren. Diese Verdopplung des Durchschnittspreises ist vor allem der stark gestiegenen Nachfrage nach teuren Zweitimmobilien auf der Insel geschuldet, die zu einem großen Teil an Ausländer gehen.
Debatte zur Beschränkung der Verkäufe an Nicht-Residenten
Der Vorschlag macht seit etwa einem Jahr die Runde auf den Inseln: Die Balearen-Regierung – vor allem die Juniorpartner Més und Unidas Podemos – will den Zugang von Nicht-Residenten zu Immobilien auf den Inseln beschränken. Damit soll der Wohnungsnot sowie den immer weiter steigenden Preisen entgegengewirkt werden, so die Idee des Initiators Josep Castells von der Partei Més per Menorca. Inzwischen befürworten auch die Sozialisten, wenn auch eher halbherzig, eine Beschränkung. Sowohl die spanische Zentralregierung als auch die Europäischen Kommission haben aber bereits bescheinigt, dass man Nicht-Residenten nicht daran hindern könne, Wohnungen zu kaufen. Der freie Kapitalverkehr ist in der EU fest verankert.
Zwar überschneiden sich der Erstwohnsitzmarkt für die Einheimischen und der Markt für Zweitimmobilien so gut wie nicht, allerdings liegt die Vermutung nahe, dass eine hohe Nachfrage nach teuren Objekten die Preise insgesamt steigen lässt. Offizielle Zahlen gibt es dazu allerdings bislang nicht. Eine Beschränkung würde in der Praxis nahezu ausschließlich Ausländer treffen. Weit über 90 Prozent der Immobilienverkäufe an Nicht-Residenten gehen an Ausländer.
Der Mietmarkt
Auch hier sieht es nicht viel besser als auf dem Kaufmarkt aus. Wie Natalia Bueno, die Vizepräsidentin der Vereinigung der einheimischen Makler (API) immer wieder betont, ist es inzwischen fast unmöglich, in Palma eine Mietwohnung für unter 1.000 Euro zu finden. Eine Blitzrecherche beim größten Immobilienportal idealista.com ergibt am Mittwochmittag (29.3.), dass derzeit zwar insgesamt 935 Wohnungen in Palma zur Miete angeboten werden. Davon kosten aber nur 53 Objekte weniger als 1.000 Euro Miete im Monat. Das sind nicht einmal sechs Prozent des Angebots. Unter 800 Euro sind es gar nur zwölf Wohnungen. Die günstigste ist ein 33-Quadratmeter-Studio für 675 Euro.
Auch in den Dörfern und Kleinstädten ist die Lage ähnlich. Von insgesamt 2.169 auf idealista angebotenen Wohnungen und Häusern inselweit sind nur 37 Objekte für unter 800 Euro zu haben. Dabei könnten sich, so Natalia Bueno, die meisten Familien auf der Insel maximal 700 bis 800 Miete im Monat leisten, von Alleinstehenden ganz zu schweigen. Die Vereinigung API schlägt zur Abhilfe gegen die hohen Preise vor, dass alle Gemeinden ein Register mit leer stehenden Wohnungen erstellen, die nicht auf dem Markt angeboten werden. Ein anderer Vorschlag kommt von der spanischen Zentralregierung, die im Zuge eines neuen Wohnungsgesetzes einen Mietendeckel einführen will. Wann das lange geplante Gesetz allerdings verabschiedet wird und wie er aussieht, ist noch unklar. Viel Zeit bleibt bis zu den Wahlen im Herbst nicht mehr.
Was könnte man gegen die Preissteigerungen tun?
Regierung und Immobilienunternehmen sind hier unterschiedlicher Auffassung. Während die Politik im Vorfeld der Regionalwahlen am 28. Mai die eher unrealistische Beschränkung der Verkäufe an Nicht-Residenten propagiert, kommt von der Immobilienwirtschaft der Einwand, dass die Verkäufe an Ausländer und Festlandsspanier nicht das Problem der hohen Preise und der Wohnungsnot lindern würden. Vielmehr bräuchte es ein Bündel an Maßnahmen, die ineinandergreifen müssten.
Dazu zählen aus Sicht der Branche beispielsweise eine deutlich stärkere Bautätigkeit, mehr Sozialwohnungen oder zumindest preislich gedeckelte Immobilien oder auch ein Wachsen der Städte und Ortschaften in die Höhe, vor allem in Palma. Experten gehen davon aus, dass derzeit bereits rund 40.000 Wohnungen auf Mallorca fehlen. Diese Tendenz dürfte sich in den kommenden Jahren noch verstärken. Daneben verhindere auch die zunehmende Zurückstufung von früherem Bauland zu Grünflächen mehr Neubauten.
Luxusimmobilien
Wie bereits anhand des mit über 400.000 Euro sehr hohen Durchschnittspreises für den Kauf einer Immobilie auf Mallorca zu erkennen, nimmt der Markt der Luxusimmobilien Jahr für Jahr einen höheren Stellenwert ein. 2022 war nach Zahlen der balearischen Architektenkammer fast jedes zweite Wohngebäude, das auf den Inseln errichtet wurde, ein Einfamilienhaus (44 Prozent). Damit wuchs der Markt im Vergleich zum Jahr zuvor um fünf Prozent.
Und diese Einfamilienhäuser werden immer größer und teurer. Vor allem im Nobelviertel von Palma, Son Vida, und im Südwesten der Insel entstehen nach wie vor zahlreiche Luxusvillen. Und auch hier sind die Balearen im Hinblick auf die Preise spanienweit deutlich führend. Im vierten Quartal des vergangenen Jahres wurde der Quadratmeter Luxusvilla – diejenigen mit einem Preis ab einer Million Euro – bei idealista.com für 5.993 Euro angeboten. Landesweit waren es 4.436 Euro.
Bei den Wohnungen über eine Million Euro lag Palma ebenfalls auf dem ersten Platz, allerdings nur knapp vor San Sebastián. Ein Quadratmeter Luxuswohnung wird in Palma laut idealista für 7.983 Euro angeboten. Die Balearen sind auch einer der Hauptanlaufpunkte in Spanien für Inhaber einer sogenannten Golden Visa, einer Art Express-Aufenthaltsgenehmigung für Nicht-EU-Ausländer. Diese bekommt man von der spanischen Regierung innerhalb von 20 Tagen beim Kauf einer Immobilie ab 500.000 Euro.
Sozialer Wohnungsbau
Am anderen Ende der Skala stehen die Einheimischen, die sich keine Wohnung leisten können. Die Immobilienwirtschaft kritisiert, dass zu wenige Sozialwohnungen gebaut werden. Tatsächlich weisen die Balearen im Vergleich zu vielen anderen Regionen in Europa einen äußerst niedrigen Anteil an sozialem Wohnungsbau auf. Laut API-Vizepräsidentin Natalia Bueno sind es derzeit rund zwei Prozent. In Wien lebt rund die Hälfte der Einwohner in einer geförderten oder Gemeindewohnung. Viele Jahre wurde auf den Balearen gar nicht oder kaum in Sozialwohnungen investiert. Die aktuelle Landesregierung startete zwar zahlreiche Bauprojekte, doch insgesamt blieb die Zahl der Wohnungen erneut hinter den Vorhaben zurück.
Die Vereinigung ausländischer Immobilienunternehmen ABINI ätzte, bei der derzeitigen Geschwindigkeit werde es 85 Jahre dauern, bis die 14.000 von der Balearen-Regierung angekündigten Wohnungen endlich gebaut würden. Tourismusminister Iago Negueruela schoss zurück und fragte, welche „nationalen und internationalen Interessen“ hinter dieser Prognose stecken. Laut Zahlen der Bauträgervereinigung Proinba seien es lediglich vier bis sieben Jahre, sagte Negueruela.