17. Juli 2008
17.07.2008

Fünf Jahre lang unkündbar

17.07.2008 | 17:59
Ein Mietvertrag mit einer Laufzeit unter fünf Jahren verlängert sich automatisch um ein Jahr.

Auf Mallorca mieten einige deutsche Staatsangehörige für längere Zeit eine Wohnung. Gerade diejenigen, die sich über Jahre auf der Insel aufhalten wollen, sind daran interessiert, für die Dauer ihres Aufenthaltes in einer bestimmten Wohnung bleiben zu können. Die Chancen dafür stehen gar nicht so schlecht, da Mieterschutz in Spanien bei Mietverträgen über Wohnraum großgeschrieben wird.

Neben den allgemeinen Regelungen des Mietrechts im Código civil ist besonderes Augenmerk auf das am 1.1.95 in Kraft getretene Gesetz über städtische Vermietung (LAU) zu richten, wonach für Wohnraummiete ergänzend besondere Schutzvorschriften gelten.

Um Wohnraum im Sinn des LAU handelt es sich aber nur, wenn der Mieter in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt hat, was gerade für Saisonarbeiter in der Regel nicht der Fall sein wird. Eine solche Vermietung läuft gemäß des LAU unter einer Vermietung zu anderen Zwecken als Wohnzwecken und fällt somit unter die Regelungen des allgemeinen Mietrechts. Dadurch gibt es bei diesen Verträgen so gut wie keinen Mieterschutz. Erfasst werden aber solche Verträge, die über eine Saison hinaus geschlossen werden. Folgende Punkte sind in diesen Fällen besonders zu beachten:

Bei Vertragsschluss kann der Mietzins, unterhalb der Grenze zum Wucher, frei vereinbart werden. In den ersten fünf Jahren der Mietzeit ist eine Mieterhöhung nur begrenzt möglich. Es besteht nämlich eine Koppelung an den Preisindex der Konsumgüter. Fällt dieser Index, kann vom Mieter sogar eine Senkung der Miete gefordert werden. Eine anderslautende Vereinbarung kann nur insoweit getroffen werden, als eine Mietzinsänderung völlig ausgeschlossen wird.

Ein Mietvertrag mit einer Laufzeit unter fünf Jahren verlängert sich automatisch um ein Jahr, es sei denn, der Mieter widerspricht rechtzeitig, bis eine Gesamtmietzeit von fünf Jahren erreicht ist. Der Vermieter selbst kann in dieser Zeit nur kündigen, wenn im Vorfeld Eigenbedarf ausdrücklich festgehalten wurde und nach dem Auszug des Mieters auch tatsächlich erfolgt. Ansonsten hat der Vermieter kaum eine Chance, aus dem Mietvertrag herauszukommen.

Nach den fünf Jahren verlängert sich die Anwendung dieser Regelungen um drei Jahre, wenn keine der Parteien den Vertrag beendet. Der Vermieter hat in dieser Zeit allerdings ein Recht zu kündigen. Gleiches gilt für Verträge, die ohne bestimmte Laufzeit geschlossen wurden und faktisch ein Jahr bestehen.

Demgegenüber kann es für den Mieter ungünstig sein, einen Vertrag von vornherein für fünf Jahre abzuschließen, da dann, außer bei Verletzung von Vertragspflichten durch die andere Partei, keine vorherige Kündigung erfolgen kann.

Notwendige Reparaturen sind vom Vermieter durchzuführen, ausgenommen kleinere Reparaturen, die durch den normalen Gebrauch entstehen. Hält der Vermieter das Mietobjekt nicht in gutem Zustand, darf der Mieter aber auf keinen Fall die Miete mindern, da es in Spanien keine solche Minderung gibt. Bei Zurückhaltung der Miete entsteht dem Vermieter ein klares Recht auf eine Räumungsklage. Will der Mieter Schadensersatz­ansprüche gegen den Vermieter geltend machen, so kann er dies auf gerichtlichem Wege tun.

Der Autor ist Rechtsanwalt und Abogado, Sozius der Kanzlei ETL Mallorca in Palma,

Tel.: 971-21 47 00, Gerboth@ETL-Mallorca.com.

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