Immobilien auf Mallorca: Auf diese Änderungen sollten Sie sich einstellen

Was Eigentümer von Mallorca-Immobilien schon heute berücksichtigen sollten, um von künftgen Rechts-Änderungen zu profitieren.

15.10.2016 | 19:52
Schwarz auf Weiß: Da sich bei Immobilien auf Mallorca die Gesetzeslage immer wieder ändert, sollten sich Eigentümer rechtzeitig informieren

Ein zeitliches Verfallsdatum haben nationale Rechtsvorschriften zum Thema Immobilien auf Mallorca zum Beispiel dann, wenn sie nicht mit dem übergeordneten EU-Recht in Einklang stehen oder noch an dessen Vorgaben angepasst werden müssen.

Dies gilt etwa für das spanische Schenkungs- und Erbschaftssteuer­recht, welches – seit über fünfzehn Jahren absehbar – durch ein Urteil des Europäischen Gerichtshofes in 2014 wegen Diskriminierung von Nichtresidenten teilweise aufgehoben wurde. Dies gilt außerdem für die Anwendung des jeweils nationalen Erbrechtes des Erblassers im Hinblick auf die EU-Erbrechtsverordnung aus dem Jahre 2012, die nun Mitte 2015 rechtlich bindend wird und für Spanien­residenten, gleich welcher EU-Nationalität, in deren erbrechtlicher Rechtsnachfolge zur Anwendung des spanischen Erbrechtes führt.

Ein zeitliches Verfallsdatum kann aber auch für solche Rechtsvorschriften prognostiziert werden, die die Akzeptanz in der Bevölkerung verloren haben, etwa weil sie Korrup­tionsvorgängen Tür und Tor öffnen oder mit dem Geist prinzipiell anerkannter Rechtsgrundsätze nicht mehr vereinbar sind. Dies trifft derzeit für eine Reihe spanischer baurechtlicher Vorschriften zu, wenngleich hier meist noch keine konkreten Fristen der Außerkraftsetzung genannt werden können.


Künftige Rechtsänderungen bei Immobilien aus Beschlüssen ablesbar

Absehbar sind gesetzliche Änderungen dann, wenn sich Änderungen der politischen Mehrheitsverhältnisse abzeichnen oder sich wie auf den Balearen bei den Wahlen vom 24. Mai 2015 bereits ergeben haben. Dann lassen sich künftige Rechtsänderungen aus den Wahlprogrammen der neuen Mehrheitsparteien oder aus den Beschlüssen der Regierungspartner ablesen.

Ohne in eine allzu breit angelegte Analyse einzutreten, lassen sich aus alledem für Immobilien­eigentümer auf Mallorca heute folgende aktuelle Schlussfolgerungen ableiten:

1. Bei der Weitergabe von Ferien­immobilien von Nichtresidenten von einer Generation an die nachfolgende innerhalb der Familie sollte in 2015 die für Spanien derzeit besonders günstige Besteuerung eines Schenkungsvorganges genutzt werden.

Während hier der lineare Steuersatz von 7 Prozent unter Verwandten in gerader Linie zur Anwendung kommt, sieht die balearische Sonderregelung – jetzt anwendbar auch für Nichtresidenten­familien – selbst für Seitenverwandte Steuervergünstigungen vor.

2. Spanien-Residenten, die ihre Immobilie in Spanien an den Ehepartner vererben möchten, sollten möglichst bis Mitte August 2015 per notariellem spanischem Testament das deutsche Erbrecht für anwendbar erklären.

Dies gilt vor allem auch dann, wenn eine nach spanischem Gesetz vorgesehene Zwangsvererbung an alle eigenen Kinder verhindert werden, beziehungsweise nicht alle Kinder erbrechtlich bedacht werden sollen.

3. Wer Eigentümer einer Immobilie ist, die nicht in allen Teilen mit einer Baugenehmigung errichtet wurde, ist gut beraten, die aktuell noch existierenden Möglichkeiten zur Bestandsschutzabsicherung und Nach­legalisierung zeitnah zu nutzen.

Hier dürfte tendenziell künftig von einer strikteren Anwendung des Bauordnungsrechtes auszu­gehen sein. Aktuelle politische Bestrebungen gehen zudem dahin, die kommunenübergreifende Beschwerde- und Überwachungseinrichtung im Bereich des Baurechtes auf Mallorca wieder verstärkt zu aktivieren.

4. Die Anmeldung zur touristischen Vermietung von Häusern war auf den Balearen, also neben Mallorca auch Ibiza oder Menorca oder Formentera, noch nie so einfach wie heute. Diese Möglichkeit sollte daher jeder nutzen, der seine Immobilie auf den Balearen an Urlauber vermieten möchte oder diese Einkünfte bei der Immobilien­finanzierung mit eingeplant hat.

Steuern sparen bei Mallora-Immobilien nicht verpassen 

Recht und Steuerrecht sind also keine fixen Größen, sondern kontinuierlichen Veränderungen unterworfen. Neben der vorausschauenden Berücksichtigung absehbarer rechtlicher Änderungen und speziell der Nutzung steuergünstiger Zeitschienen der Rechtsgestaltung gilt es zudem, die Voraussetzungen für eine künftige flexible Reaktionsmöglichkeit zu schaffen.

Das ist immer dann erforderlich, wenn die Änderung von Lebensumständen oder die kurzfristigen Konkretisierung von Rechts- und Steuerrechts-Tatbeständen eine kurzfristige Reaktion erfordern.

In diesem Fall kann die angepasste spanische notarielle Vollmacht für die sorgsam ausgewählte Vertreterperson oder eine wechselseitige Vollmacht unter Ehegatten als Miteigentümer das adäquate Gestaltungsmittel sein.

Abschließend sei noch darauf hingewiesen, dass oft auch die Änderung allein Rechts­praxis der Verwaltung mit oder ohne Erlasse oder eine national obergerichtliche Gerichtsentscheidung kurzfristigen Handlungsbedarf schaffen kann. Vorsorglich erstellte, der spanischen Rechtsordnung inhaltlich und formell entsprechende Vollmachten sind dann oft rechts­praktisch sehr wertvoll.

Im Ergebnis angezeigt ist also eine Zwei-Stufen-Strategie: Einerseits sollte man auf absehbare Rechtsänderungen bereits aktuell reagieren, andererseits für noch nicht konkret absehbare künftige Situationen per Vollmachtserteilung Vorsorge treffen.

Günter Menth ist Rechtsanwalt und Abogado inscrito für Immobilien- und Erbrecht in Manacor. Tel.: 971-55 93 77, Fax:971-55 93 68, info@kanzlei-menth.de, www.kanzlei-menth.de.

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