Ihre Immobilie ist so und so viel wert

Aber stimmt das wirklich, was das Finanzamt in dem Brief behauptet? Und wie berechnen die das?

07.04.2016 | 21:29
Lieber vorsorgen, als an diesen Schaltern des Finanzamtes über den „reellen Wert" einer Immobilie zu streiten.
Lieber vorsorgen, als an diesen Schaltern des Finanzamtes über den „reellen Wert" einer Immobilie zu streiten.

Der Immobilien­erwerb im Ausland hat viele Tücken. Eine davon sind wohl die Steuerbelastungen, die sich aus ihm ergeben. Insbesondere die Steuerbemessungsgrundlagen und die nachträgliche Überprüfung derselben durch die spanischen Finanzämter.

Seit einigen Jahren werden gerade bei Transaktionen, an denen ausländische Investoren beteiligt sind, vermehrt die abgeführten Steuern überprüft. Als Erwerber der Immobilie wähnt man sich auf der sicheren Seite, wenn man die Steuer auf Grundlage des Kaufpreises abgeführt hat. Dies ist der Preis, den die Parteien vereinbart haben, und man geht logischerweise davon aus, dass dieser Preis die Grundlage darstellt. Aber ist man damit tatsächlich auf der sicheren Seite?

Das Finanzamt hat nach der Immobilienübertragung vier Jahre Zeit, die abgeführten Steuern zu überprüfen. Oder genauer gesagt: die Steuerbemessungsgrundlage derselben zu überprüfen. Das geschieht immer häufiger und führt nicht selten zu kuriosen Ergebnissen.

Nach Artikel 10 des königlichen gesetzlichen Dekrets 1/1993, vom 24. September, zum Gesetz zur Vermögensübertragungs- und Stempelsteuer („Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, que aprueba el Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados") bestimmt sich die Steuerbemessungsgrundlage nach dem „reellen Wert" (valor real) der Immobilie. Problematisch ist allerdings, dass dasselbe Gesetz nicht definiert, was der „tatsächliche Wert" ist und wie dieser errechnet wird.

Das Finanzamt hat somit in der Vergangenheit einen relativ großen Frei- oder Ermessensspielraum gehabt, dieses Kriterium auszulegen und Neubewertungen vorzunehmen. Meist wurde eine Faustformel als Grundlage herangezogen: Wert der Immobilie = Katasterwert des Bodens x 2. Gerade nach den jüngsten Überprüfungen der Katasterwerte, die überwiegend zu deren Anhebung geführt haben, kamen nach dieser Faustformel häufig Werte heraus, die mit der Realität, also dem tatsächlichen Wert, nichts gemein haben. Vielmehr handelt es sich um eine abstrakte, pauschalierte und willkürliche Herangehensweise.

Nach jüngster höchstrichterlicher Rechtsprechung, unter anderem durch den obersten Gerichtshof von Valencia, wurde nun klargestellt, dass solche willkürlichen und abstrakten Kriterien nicht die Grundlage für eine Neubewertung sein können. Vielmehr muss die Überprüfung des Wertes den konkreten Fall und die konkreten Begebenheiten der zu bewertenden Immobilie berücksichtigen. Das bedeutet auch, dass der aktuelle, tatsächliche und wirtschaftliche Zustand der Immobilie, ihr Alter und sämtliche anderen wertbestimmenden Parameter zur Bewertung herangezogen werden müssen und nicht einfach auf eine Methode zurückgegriffen werden kann, die im Allgemeinen für jede Immobilie der Gemeinde gelten kann, unabhängig davon, wo sie gelegen ist und wie ihr Zustand ist. Die Rechtsprechung hat somit eine lange überfällige Definition für den valor real geschaffen, die auch dem Erwerber einer Immobilie eine gewisse Rechtssicherheit und Orientierung verschaffen kann.

Sollten Sie also Post vom Finanzamt bekommen, und es steht eine Überprüfung der abgeführten Steuern an, gehen Sie dieses Thema mit einem Anwalt durch. Es kann ausreichend Gründe geben, die Bewertungen, die das Finanzamt zugrunde legt, anzuzweifeln.

Bei dem Erwerb Ihrer Immobilie sollten Sie auch bedenken, dass die beliebte Aufteilung zwischen dem Preis für das Mobiliar und dem Preis für die Immobilie ebenfalls ihre Tücken hat.

Zunächst ist auch der Erwerb von Möbeln über die Vermögensübertragungssteuer zu versteuern. Der Steuersatz liegt bei 4 Prozent. Sollte nun ein Teil des Kaufpreises für Möbel vorgesehen sein, dann bedenken Sie zum einen, dass der Wert der Realität entsprechen muss, und zum anderen, dass die Behörde selten den geringeren Steuersatz überprüfen wird, sondern vielmehr, ob der richtige Wert für die Immobilie zugrunde gelegt wurde. Sollte aufgrund dieser Aufteilung zwischen Mobiliar und Immobilie der tatsächliche Wert der Immobilie wesentlich gemindert worden sein, kann eine solche Aufteilung auch sehr negative Folgen haben.

Zwar kann Ihnen ein Anwalt gegebenenfalls auch nach dem Erwerb Ihrer Immobilie in diesen Fragen beratend zur Seite stehen, nur haben Sie im Zweifel dann schon ein Verfahren anhängig, welches in jedem Fall Kosten generiert. Sinnvoll ist es, diese Fragen vor dem Erwerb der Immobilie zu klären und sich über die Rechten und Pflichten, die auf Sie als Immobilieneigentümer in Spanien warten, insbesondere aus steuerlicher Sicht, aufklären zu lassen.

Johanna Boeck ist Rechtsanwältin, LL.M. und M.L.E., in der Kanzlei Monereo Meyer Marinel-lo Abogados, Av. Jaume III, 29, Entlo., 07012 Palma, Tel.: 971-71 70 34, E-Mail: jboeck@mmmm.es.

auf Twitter teilen
auf Facebook teilen



 

 

Mallorca-Immobilien im Video

 

 



Immobilienmakler auf Mallorca

Sie möchten bei einem Immobilienmakler direkt nach Immobilien auf Mallorca suchen? Sehen Sie hier eine Auswahl an renommierten Maklern, die eine Vielzahl an Immobilien bieten können, sei es eine Wohnung, ein Haus, eine Finca oder auch ein Grundstück zum Bauen, wenn Sie einen Neubau auf der Insel vorziehen.





Service rund um den Hauskauf auf Mallorca

Egal, ob vor oder nach dem Hauskauf auf Mallorca: Dienstleister werden immer benötigt, sei es ein Rechtsanwalt, der sich auf Mallorca auskennt, oder Handwerker, die sich um die Heizung kümmern oder gerade gekaufte Immobilie renovieren. Hier finden Sie einige Unternehmen aus dem Bereich Immobilien.





Neue Immolists per E-Mail

Die "10 teuersten Villen", "8 Fincas direkt am Goldfplatz", "5 Penthäuser mit Blick auf den Hafen" oder "10 Immobilien für unter 250.000 Euro": Lassen Sie sich überraschen, was die Redaktion sich an Themen überlegt und was sie aus dem riesigen Angebot an Immobilien Mallorca passend zu dem Thema herauspickt. Wenn Sie über neue Immolists Mallorca per Mail informiert werden möchten, dann können Sie sich hier in den kostenlosen Newsletter-Service eintragen.



Immobilien-Datenbank zum Download

Sie wollen einen besonders schnellen Überblick über Immobilienangebote auf Mallorca? Die Finanzexperten der Agentur FINTEXT, Kooperationspartner der Mallorca Zeitung, aktualisieren monatlich eine Datenbank mit mehr als 7.000 Objekten. Einen Ausschnitt davon können Sie als Excel-Datei derzeit kostenlos downloaden.
 

MZ Immolist Beispiel


Immobilien-Standorte auf Mallorca
Wie lebt es sich in Port d'Andratx, welche Vorzüge hat eine Immobilie in Santa Ponça? Auf der interaktiven Immobilienkarte Mallorca finden Sie Infos und Videos zu den beliebtesten Orten auf Mallorca.
 

MZ Immolist Beispiel


Mallorca-Immobilienfinanzierung

Wer seine Mallorca-Immobilie finanzieren will, muss das in der Regel mit einer spanischen Bank tun, die sich auf dem Immobilienmarkt Mallorcas auskennt. Die Finanzierung erfolgt meist flexibel mit einem Prozentsatz über dem Libor. Für den konkreten Zinssatz spielt unter anderem eine Rolle: Kaufpreis, Beleihungshöhe, Alter des Kreditnehmers sowie die Art der Nutzung, etwa als Ferienwohnung. Detaillierte Informationen dazu erhalten Sie in einem Fachbeitrag des Finanzexperten Andreas Kunze.


Immobilienpreise auf Mallorca

Was eine Wohnung, eine Finca oder eine Villa auf Mallorca kostet, hängt neben der Größe vor allem von der Lage und der Ausstattung ab. Deshalb sind die Preise schwer zu vergleichen - eine Finca mit Meerblick kostet in der Regel deutlich mehr als eine Finca daneben, wo der Meerblick verbaut wurde. Aktuelle Statistiken und Studien zu den Immobilienpreisen Mallorca finden Sie im Download-Center des Immobilienressorts (unterhalb von Immobilien-Typologie Mallorca).


Immobilien

Seit Neuestem ziert das Logo der Stiftung das Anwesen „La Torre.
Tut so viel Luxus für arme Mütter not?

Tut so viel Luxus für arme Mütter not?

Der Geschäftsführer einer deutschen Stiftung sanierte ein Anwesen in Palma – aber wozu?

Tatort Finca: Wenn Steuern nicht richtig gezahlt werden

Tatort Finca: Wenn Steuern nicht richtig gezahlt werden

Wie der Traum von einer Ferienimmobilie auf Mallorca zu einer strafbaren Handlung führen kann

Regierung lockt mit Zuschüssen für Restaurierung in Ortskernen

Regierung lockt mit Zuschüssen für Restaurierung in Ortskernen

Hausbesitzer können eine Fördersumme von bis zu 11.000 Euro beantragen

Ex-Fußballer Pliquett macht jetzt in Immobilien

Ex-Fußballer Pliquett macht jetzt in Immobilien

Der Torhüter kam vergangene Saison nach Mallorca, um bei Atlético Baleares zu spielen. Jetzt hat...

Immobilienrecht: Nießbrauch - fast wie Eigentum

Immobilienrecht: Nießbrauch - fast wie Eigentum

So funktioniert in Spanien der „usufructo" – und so kann man damit Steuern sparen ...

Mallorca-Landkarte: Die beliebtesten Immobilien-Standorte im Überblick

Hier können Sie sich multimedial über die bei Deutschen besonders beliebten Lagen informieren....

Empfohlene Links: Inselradio 95,8 | Mallorca mal 365 |