Nach dem Kauf: Check-up für Immobilien-Eigentümer

Ihnen gehört nun eine Immobilie auf Mallorca? Glückwunsch! Jetzt sollten Sie aber noch folgende Papiere prüfen

11.08.2016 | 17:27
Macht häufig Ärger: die Zustelladresse für Steuersachen.
Macht häufig Ärger: die Zustelladresse für Steuersachen.

Es wird viel über die notwendigen Prüfungen im Vorfeld eines Immobilienkaufs auf Mallorca berichtet. Jedoch erscheint es ebenso wichtig, den rechtlichen Zustand der Immobilie nach einem Erwerb zu beleuchten. Häufig wurden Liegenschaften ohne Rechtsbeistand erworben, oder es wurde lückenhaft geprüft. Nicht selten treten im Nachhinein umfangreiche Rechtsmängel zutage, die bei rechtzeitiger Entdeckung noch behoben werden können.

Es stellt sich also die Frage: Ist mit meiner Immobilie auch wirklich alles in Ordnung?

Ein typischer Fall ist die Bewohnbarkeitsbescheinigung, die sogenannte Cédula de Habitabilidad. Das Vorhandensein und die absolut notwendige Übergabe des Papiers seitens des Verkäufers an den Käufer wird von keinem spanischen Notar und nur von wenigen Kollegen gefordert. Dabei handelt es sich um eine unverzichtbare Bescheinigung, die in Spanien zu einer Wohnimmobilie gehört wie der Fahrzeugschein zu einem Pkw. Die Cédula de Habitabilidad wird nur erteilt, wenn das Haus oder die Wohnung von dem zuständigen Bauamt ­baurechtlich abgenommen wurde und die Immobilie vollständig legal ist. Sie bestätigt die Nutzbarkeit der Liegenschaft der Wohnung.

Liegt die Bescheinigung nicht vor, können – eigentlich – weder Wasser und Strom bezogen werden noch darf die Immobilie bewohnt werden. Auch kann zum Beispiel ohne eine entsprechende Cédula keine Ferienvermietungsgenehmigung beantragt werden. Die nachträgliche Beantragung einer Bewohnbarkeitsbescheinigung ist kompliziert, durch einen Fachmann aber durchaus zu bewältigen.

Ein anderer Mangel, den ich häufig bei einem Check-up von Immobilien ausmache, ist die falsche Angabe des Güterstandes in der Kaufurkunde. Insbesondere in den 90er-Jahren, aber auch noch in den 2000ern wurde durch den beurkundenden Notar ohne Nachfrage nicht selten „Gütergemeinschaft" oder „Gütertrennung" des erwerbenden Ehepaares in die Escritura aufgenommen, obgleich die Käufer in Zugewinngemeinschaft verheiratet sind oder waren. Auch der umgekehrte Fall kommt vor. Ein Fehler, der insbesondere einen späteren Verkauf der Immobilie erschweren oder unmöglich machen kann.

Bei einem Verkauf muss heutzutage dem Notar oder dem ­Grundbuchrichter per Originalunterlage nachgewiesen werden, dass – abweichend von dem gesetzlichen Güterstand – eine notarielle Gütervereinbarung (Ehevertrag) vereinbart wurde. Wurde dies jedoch nur fälschlich in der Ankaufsurkunde aufgenommen, kann ein solcher Nachweis überhaupt nicht geführt werden.

Die Lösung ist eine notarielle Berichtigungsurkunde, die rechtzeitig angefertigt werden sollte, da auch eine zeitaufwendige Berichtigung des Grundbuches erfolgen muss.

Eine weitere Fehlerquelle, die es zu überprüfen gilt, ist die Zustell­adresse, die bei der Beantragung der zu dem Kauf einer Immobilie in Spanien notwendigen Steuernummer (NIE) angegeben werden muss. Da viele Käufer diese Aufgabe durch einen Dienstleister erledigen lassen, wissen Sie meist überhaupt nicht, welche Zustelladresse für ihre steuerlichen Angelegenheiten – die spanische Liegenschaft betreffend –
angegeben wurde. Manchmal war es die Adresse des Steuerbüros oder einer Mietimmobilie, die überhaupt nicht mehr existiert. Diese Adresse muss dringend aktualisiert werden, sonst erreichen sämtliche Zustellungen des Finanzamts niemals den Adressaten oder Eigentümer.

Ein extremer Mangel, der sich mir allerdings gar nicht so selten bei der Prüfung einer Immobilien­situation zeigte, ist das Nichtvorhandensein des vermeintlich gekauften Gebäudes in der grundbuchlichen Beschreibung des Eigentums. Das gekaufte Haus existiert also offiziell überhaupt nicht.

Dies ist immer dann der Fall, wenn der private Erbauer die Baufirma oder dem danach veräußernden promotor nie eine notarielle Neubauerklärung oder eine notarielle Baubeendigungserklärung abgegeben hat. Im Grundbuchregister ist sodann lediglich der Eigentumsübergang des miterworbenen Grundstücks nachzuvollziehen.

In einem solchen Fall muss dringend gehandelt werden: Ein zu beauftragender Rechtsanwalt sollte umgehend eine sogenannte Altbauerklärung, eine ­declaración de antigüedad vorbereiten und nach notarieller Beurkundung im Grundbuch eintragen lassen, damit der Erwerber zum glücklichen Ende doch noch Eigentümer einer sodann im Grundbuch beschriebenen Wohnimmobilie – und nicht nur eines Grundstücks – wird.

Zuletzt darf ich einen Fehler darstellen, der immer wieder bei der Besehung der rechtlichen Befindlichkeiten einer durch Ausländer auf Mallorca erworbenen Immobilie auftaucht: die Existenz einer hypothekarischen Belastung im Grundbuch, von der der aktuelle Eigentümer keine Kenntnis hat.

Hierfür muss der Verkäufer im Vorfeld des Kaufgeschäfts überhaupt nicht arglistig gehandelt haben: Nach der vollständigen Tilgung eines Bankkredits wurde das Bankhaus schlichtweg nicht dazu aufgefordert, die entsprechende registerrechtlich eingetragene Hypothek zu löschen. Spanische Banken versäumen dies immer wieder, obgleich ein Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde.

Wenn dies von dem aktuellen Eigentümer entdeckt wird, ist es manchmal „fünf vor zwölf", da die kreditgebende Bank unter Umständen gar nicht mehr existiert oder längst unter einem anderen Namen firmiert. Dann sollte ein Fachmann herausfinden, welcher Rechtsnachfolger zuständig ist, um die Hypothek als vorhandene Belastung doch noch aus dem Eigentums­register austragen lassen zu können. Ist kein Rechtsnachfolger auszumachen, so kann die Hypothek erst nach dem Ablauf von 30 Jahren nach deren Eintragung im Grundbuch gelöscht werden.

Joachim Süselbeck ist Rechtsanwalt und Abogado in Kanzleien in Santa Ponça und Manacor. Tel.: 971-69 83 05, www.ra-lsk.de

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