Ferienwohnungen auf Mallorca: Fragen und Antworten zum neuen Regelwerk

Inspektionen, Fristen, Drohungen: Das Gesetz zur Ferienvermietung ist nachgebessert und in Kraft getreten. Worauf sich Vermieter, Vermittler und Gäste nun einstellen müssen

15.09.2017 | 09:18
Ferienhaus, Ferienwohnung, Langzeitmiete? Die Inspektoren schauen jetzt genauer hin.

Jetzt aber: Die balearische Linksregierung hat das Regelwerk zur Ferien­vermietung nachgebessert – und kann ab sofort illegale Anbieter abstrafen. Das am Freitag (4.8.) vom Kabinett beschlossene Dekret ist am 8. August in Kraft getreten. Doch die Verwirrung ist erst mal groß – zum einen erweist sich das Regelwerk als komplex und sperrig. Die chaotische Verabschiedung, bei der die Protestpartei Podemos zunächst ihre Stimme verweigerte, machte die Sache nicht besser. Zum anderen haben noch Inselrat und Gemeinden ein Wörtchen mitzureden – manche Fragen lassen sich deswegen erst in einem Jahr beantworten.

Verbietet das Regelwerk nun Ferienapartments oder nicht?

Laut dem neuen Tourismusgesetz können Apartments zwar erstmals zur Ferienvermietung zugelassen werden – unter Auflagen und in bestimmten Gebieten. Aber das ist noch Zukunftsmusik. Denn zunächst ist ein bis zu einjähriges Moratorium in Kraft getreten. Sprich: Das balearische Tourismusministerium nimmt erst einmal keine neuen Anträge an. Und da bislang die touristische Vermarktung von Apartments nicht erlaubt war, kann es auf den Balearen auch noch keine mit offizieller Lizenz geben. Dass Apartments auf den Inseln trotzdem in großer Zahl an Urlauber vermietet wurden, lag an einer Mischung aus unklaren Zuständigkeiten, fehlenden Kontrollen und dem Boom der Vermittlungsportale.

Muss man die Drohung verschärfter Inspektionen ernst nehmen?

Dafür sprechen einige Argumente. So erleichtert das neue Regelwerk den Inspektoren die Arbeit jetzt erheblich. Standen sie bislang vor dem Problem, wie sie Verstöße nachweisen konnten, wird der Spieß nun umgedreht: Der Besitzer eines Apartments muss im Fall von einer Mietdauer von weniger als 30 Tagen nachweisen, dass es sich bei seinen Gästen nicht um Urlauber handelt. Die Inspektoren können zum Beispiel einen Vertrag nach dem spanischen Gesetz zur Langzeitmiete (LAU) verlangen, der auch die Zahlung einer Kaution vorsieht. Die Vereinigung der Ferienvermieter auf den Balearen (Aptur) empfiehlt ihren Mitgliedern in einem Brief explizit, alle Apartments aus dem Angebot zu nehmen.

Anders die Lage bei Ferienhäusern – deren Eigentümer müssen eine Lizenz des Tourismusministeriums vorweisen. Eine solche wurde bislang nur für Fincas, Doppel­haushälften, Einliegerwohnungen oder Dorfhäuser vergeben. Die Geldbußen für Vermieter ­können sich laut dem Gesetz auf 20.000 bis 40.000 Euro belaufen – auch das ein Argument zu höherer Vorsicht.

Wer weitere Argumente benötigt: Die Zahl von 15 Inspektoren im Tourismusministerium soll um fünf aufgestockt werden. Hinzu kommen drei neue Angestellte zur Bearbeitung der Strafbescheide. Aufpassen sollte insbesondere, wer Ärger mit Nachbarn hat: Inzwischen gibt es eine E-Mail-Adresse für Anzeigen (bustiainspeccioturisme@dgoturis.caib.es, konkrete Angaben erforderlich, anonyme Anzeigen werden nicht bearbeitet). Geplant sind außerdem ein Online-Formular sowie auch eine App, mit der sich die Legalität von Ferienwohnungen überprüfen lässt.

Und was ist mit den Vermittlungsportalen?

Den Betreibern Airbnb, Fewo-direkt und Co. hat das balearische Tourismusministerium eine Frist von 15 Tagen gesetzt, um ihr Angebot an das neue Regelwerk anzupassen. Man werde dafür rund 30 Portale anschreiben, hieß es auf einer Pressekonferenz am Dienstag. Die Ansage: Die Vermietung von Apartments an Urlauber ist nicht erlaubt – Punkt. Im Fall von Ferienhäusern muss die offizielle Registrierungsnummer des ­balearischen Tourismusministeriums aufgeführt werden.

Die Betreiber der Portale zeigten sich öffentlich bislang wenig beeindruckt – Airbnb bezeichnete die neue Regelung als „komplex und verwirrend" –, doch hinter den Kulissen bewegt sich offenbar einiges, etwa, um ein Eingabefeld für die Registrierungsnummer zu programmieren. Die Generaldirektorin für Tourismus, Pilar Carbonell, kündigte zudem an, den blauen Briefen Screenshots von Angeboten auf den Portalen beizulegen, die nun nicht mehr zulässig seien. Man wisse derzeit von 83 nationalen und internationalen Portalen, die illegal Apartments anböten. Auch Immobilienportale werden in die Pflicht genommen. Nach Inspektionen in den vergangenen Monaten hätten diese inzwischen reagiert und zahlreiche Apartments aus dem Angebot genommen, heißt es. Im Fall der Vermittler belaufen sich die angedrohten Geldbußen auf 40.000 bis 400.000 Euro.

Gilt das Moratorium für alle Lizenzen zur Ferienvermietung oder nur für Apartments?

Derzeit können auf den Balearen keinerlei Lizenzen für private Ferien­unterkünfte beantragt werden. Allerdings werden weiter Anträge für viviendas vacacionales bearbeitet, die bis Inkrafttreten der neuen Regeln Ende Juli eintrafen. Das waren so einige: Die Debatte hatte dafür gesorgt, dass zahlreiche Besitzer von Einfamilienhäusern noch schnell vorstellig wurden.

Welche Verbote sind durch die Bestimmungen von Inselrat und Gemeinden zu erwarten?

Etliche. Der Inselrat hat in seinem Masterplan zur Ferienvermietung (PIAT) bereits sechs Gebiete als „saturiert" eingestuft, nämlich Playa de Palma, Peguera, Santa Ponça, Palmanova-Magaluf, Cales de Mallorca sowie Cala Bona-Son Moro-s'illot. Immobilienbesitzer in diesen Orten ohne Lizenz zur Ferienvermietung brauchen sich im Prinzip keine Hoffnung auf eine Genehmigung machen. Wer bereits eine hat, genießt Bestandsschutz.

In weiteren Regionen sollen die Gemeinden entscheiden. In touristischen Hochburgen sind Restriktionen wahrscheinlich. In Gemeinden des Inselinnern, die bislang wenig vom Urlauber-Geschäft abbekamen, dürfte der Lizenzvergabe dagegen nichts entgegenstehen. Wobei das neue Regelwerk eine ganze Reihe von Auflagen vorsieht, wie etwa die Mitsprache der Nachbarn in Wohnanlagen. Ein Sonderfall ist Palma: Die Stadt ist vorgeprescht und hat Ferienapartments schon einmal verboten, bevor sie überhaupt erlaubt werden. Die Frage wird sein, ob sich dieses Verbot nur auf die Altstadt beziehen oder auf den gesamten Stadtbezirk ausgedehnt wird.

Was bleibt von Homesharing und Couchsurfen?

Dafür hat sich die Linksregierung ein eigenes Modell ausgedacht. Wird die Ferienvermietung in der jeweiligen Zone erlaubt, dürfen Apartmentbesitzer künftig auf Antrag Urlauber für maximal 60 Tage im Jahr in der eigenen, gewöhnlichen Wohnung beherbergen.

Gilt die neue Fünf-Jahres-Frist bei Neubauten für alle Arten von Objekten?

Ja – erst nach Ablauf dieser Frist darf künftig eine Lizenz zur Ferien­vermietung von Häusern oder Wohnungen beantragt werden. Die Linksregierung hat diese Regelung als Spekulationsbremse konzipiert.

Was hat es mit dem Limit für Gästebetten auf sich?

Die Landesregierung kann zwar nicht die Zahl der Flugpassagiere begrenzen, die nach Mallorca fliegen. Aber sie hat alle Ausnahmen in der Bilanz der Gästebetten gestrichen. Maximal bewilligt werden dürfen auf den Inseln 623.624 Plätze in touristischen Unterkünften aller Art. Auf Mallorca ist diese Zahl nun mit genau 435.707 gedeckelt, davon entfallen 300.127 auf Hotelbetten und 92.931 auf inzwischen 15.000 offiziell genehmigte Ferienhäuser. Für künftige Lizenzen sind noch 42.649 Gästebetten übrig.Langfristig sollen zudem 120.000 Hotel- und Gästebetten abgebaut werden. Sie waren durch Ausnahmeregelungen vergeben worden und sollen aus der Bettenbank herausfallen, wenn die Lizenzen auslaufen.

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