Immobilien auf Mallorca: Die 100.000 Euro-Frage

Immobilienbesitz über eine spanische GmbH – Fluch oder Segen? Teil 2

04.05.2015 | 16:32
Traumimmobilien mit Nebenwirkungen: Wann ist eine „vermögenshaltende Gesellschaft" sinnvoll?
Traumimmobilien mit Nebenwirkungen: Wann ist eine „vermögenshaltende Gesellschaft" sinnvoll?

Innerhalb kürzester Zeit haben sich die Grundvoraussetzungen für Immobilienbesitz (etwa eine Villa auf Mallorca) über so genannte „Vermögenshaltenden Gesellschaften" radikal gewandelt. Wie ein neues Buch zu diesem Thema (s. Kasten) ausführt, konnte man zu Zeiten der „alten" Vermögenssteuer bis 2007 bereits ab einem Immobilienwert von rund 300.000 Euro Geld sparen, während die Rentabilitätsschwelle heute bei über einer Million liegt.

Dazu kommt, dass aufgrund des automatischen Informationsaustausches, der ab 1. Januar 2015 zwischen Deutschland und Spanien in Kraft tritt, nicht nur konzeptuelle Fehler in der Gestaltung dieser Besitzstruktur, sondern auch Nachlässigkeiten in der Verwaltung schon bald zu erheblichen Problemen führen können.

Lösung durch „Doppelstöcker"
Für einen deutschen Steuerbürger, der in Spanien über eine S.L. eine Immobilie besitzt, kann die Besteuerung im Fall des Vererbens oder Schenkens nahezu Enteignungscharakter erreichen. Am Beispiel einer Hochpreisimmobilie wird das deutlich: Bei einem Wert von 20,7 Millionen Euro als Bemessungs­grundlage fällt in Spanien Erbschaft- oder Schenkungssteuer in Höhe von rund 9 Millionen Euro an. Darüber hinaus werden jährlich mehr als 400.000 Euro Vermögenssteuer fällig.

Zu lösen sind diese Probleme mit einer doppelstöckigen Firmenstruktur, in deren Rahmen die Anteile nicht direkt von der Privatperson, sondern von einer deutschen GmbH gehalten werden, an der die Privatperson die Anteile hält. Das funktioniert allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen.

Die sind komplex, liegen jedoch nun zumindest klar zutage: Mitautor Willi Plattes stellte Anfang des Jahres einen Antrag auf eine verbindliche Rechtsauskunft des spanischen Finanzministeriums zu den Umständen, unter denen im Licht des neuen Doppelbesteuerungsabkommens deutsche Anteilshaber an einer Firmenstruktur mit Immobilie in Spanien Vermögenssteuer zu bezahlen haben. Die Antwort der Behörde erging Ende Juli, ist also quasi druckfrisch.

Unterschiede beim Verkauf
Wie unterschiedlich die Gesamtsteuerbelastung beim Verkauf einer Immobilie sein kann, die über eine Vermögensgesellschaft gehalten wird, zeigt in dem neuen Buch eine Gegenüberstellung von vier Beispielrechnungen. In allen findet im Endeffekt genau dasselbe statt: Eine Immobilie wird verkauft, der Gewinn beträgt 500.000 Euro. Die Besteuerung dieses Vorgangs beträgt je nach Gestaltung zwischen 21,30 und 47,64 Prozent. Das bedeutet im Fall des Beispiels, dass die Gestaltungsfrage buchstäblich eine 100.000 Euro-Frage ist.

Rein in S.L., raus aus S.L.
Aufgrund der neuen Situation besteht in vielen Fällen Bedarf nach Veränderung, und zwar in beide Richtungen: Manche Eigentümer wollen ihre Immobilie aus der Gesellschaft herausholen, andere in dieselbe einbringen, oder sie wollen ihre gesamte Struktur neu organisieren. Diese Vorgänge führen streckenweise über steuerrechtliche Minenfelder, die vorher genau abgesteckt werden müssen. Knifflig wird die Gestaltung vor allem durch die länderübergreifende Betrachtung, was ein reibungsloses Zusammenspiel zwischen deutschem und spanischem Steuerberater erfordert.

Ein allgemein gültiges Fazit kann das neue Buch aufgrund der Fülle der möglichen Begleitumstände nicht anbieten. Sehr wohl definiert es die wichtigsten Risiken und Möglichkeiten, sowie klare Empfehlungen, worauf speziell deutsche Steuerbürger mit Anteilen an sociedades patrimoniales im Moment besonders achten müssen. Die drei wichtigsten Punkte:

- Wurden Gesellschafterdarlehen marktüblich verzinst?
- Wurde ein marktüblicher Mietvertrag abgeschlossen?
- Wurden die Auslandsbeteiligungen an das deutsche Finanzamt gemeldet? (Verpflichtend laut Paragraph 138 Abgabenordnung).

Lange Verjährungsfristen
Lautet irgendeine Antwort Nein, besteht aufgrund des bevorstehenden automatischen Informationsaustausches Deutschland-Spanien dringender Handlungsbedarf, der eine enge Abstimmung zwischen dem deutschen und dem spanischen Steuerberater erfordert. Denn dann besteht die Gefahr, dass der Betroffene in Deutschland Probleme bis hin zu einem Verfahren wegen Steuerhinterziehung bekommt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass aufgrund der längeren deutschen Verjährungsfrist bis zu zehn Jahren „repariert" werden müsste.

Der wichtigste allgemeine Rat lautet wohl, die zunehmende Effizienz der internationalen Zusammenarbeit in Steuersachen ernstzunehmen und in diesem Sinn zeitnah mit dem Steuerberater die drohenden Stolperfallen zu besprechen.

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