18. November 2018
18.11.2018

Jetzt ziehen die Boutique-Hotels auf die Mallorca-Dörfer

Mehr Angebot als Nachfrage und zu hohe Immobilienpreise: In Palma ist der Boom der Boutique-Hotels vorbei. Das Geld fließt jetzt in kleinere Orte, die es gern annehmen

18.11.2018 | 01:00
So soll es im Hotel Creu de Tau in Capdepera ab kommendem März aussehen.

Campos ist das neue Palma. Oder auch Sóller. Oder vielleicht doch Capdepera? Zumindest dann, wenn es um Boutique-Hotels auf der Insel geht. Investoren haben die Dörfer und Kleinstädte der Insel ins Visier genommen und planen dort ein hochpreisiges Haus nach dem anderen.

In der Balearen-Hauptstadt ist der Boom indes vorbei, wie Javier Vich, Vorsitzender der Hoteliersvereinigung von Palma, bestätigt. Die Eröffnung der noblen und individuell eingerichteten Unterkünfte im Zentrum von Palma ebbe langsam, aber spürbar ab. „Wir haben jetzt 24 Boutique-Hotels in der Innenstadt. In den kommenden Monaten wird nur noch eines hinzukommen, danach ist erst einmal Ruhe", sagt Vich, der mit dem Summum Prime Boutique Hotel im Carrer de la Concepció selbst im Geschäft ist. Auch sonst ist das Angebot an luxuriösen Unterkünften in Palma zumindest zeitweise größer als die Nachfrage: Vich zählt im Stadtzentrum sowie in Son Vida 17 Fünf-Sterne-Hotels. In diesem Herbst mussten mehrere Boutique-Hotels mit teilweise deutlichen Preisnachlässen um Kunden buhlen, damit die Auslastung noch stimmte.

Hohe Preise in der Altstadt von Palma

Ein zweiter Grund für das Ende des Booms in der Altstadt von Palma – und wohl der entscheidende – sind die seit Jahren steil steigenden Immobilienpreise im Zentrum der 400.000-Einwohner-Stadt. „Die Preise sind in den vergangenen Jahren derart in die Höhe geschnellt, dass die Investoren inzwischen ganz genau rechnen, ob sich ein Hotel überhaupt rentieren kann. Und sich dann oft dagegen entscheiden", erklärt Vich.

Also mussten Alternativen her. Etwa für die Kette Unusual Hotels, die in der Altstadt von Palma das Brondo Architect Hotel betreibt. Unusual wollte expandieren, aber in der Altstadt von Palma kam das nicht mehr infrage. „Unsere nächsten Schritte sind deshalb, ein Haus in Sóller und eines in Banyalbufar zu eröffnen", sagt der Direktor des Brondo-Hotels, Miguel Bordoy. Zwar sei Brondo nach seiner Eröffnung vor rund sieben Jahren eines der ersten Boutique-Hotels in Palma gewesen und man hätte gern in der Altstadt ein weiteres Haus eröffnet, doch müsse man natürlich auch auf die Zahlen schauen.

Investitionen in attraktiven Dörfern

Bei der Wahl der neuen Standorte kamen mehrere Faktoren ins Spiel. „Es mussten Orte mit einem besonderen Charme sein, in denen darüber hinaus auch etwas Leben herrscht. Deshalb haben wir uns für Sóller und Banyalbufar entschieden", sagt Bordoy. Ein wichtiger Aspekt bei der Standortwahl seien Kultur und Gastronomie. Die Serra de Tramuntana etwa sei, vor allem seit sie Unesco-Weltkulturerbe sei, international gut zu vermarkten. „Gerade US-Amerikaner schauen sich häufig die Liste der Welterbestätten in Europa an und reisen dann danach", weiß Bordoy.

Dass Unusual mit seiner Strategie im Trend liegt, bestätigt Juan Franch Fluxà, Tourismusexperte und Professor an der Balearen-Universität. Seiner Beobachtung nach ist das Produkt Boutique-Hotel auf dem Dorf zwar nicht ganz neu – schließlich gibt es etwa mit dem Can Bonico in Ses Salines oder auch dem Hotel Jardí d'Artà bereits seit mehreren Jahren Beispiele auf der Insel –, doch in der letzten Zeit habe ein regelrechtes Wettrennen um die besten Lagen begonnen. „Es ist offensichtlich, dass die Investoren fieberhaft neue Standorte für ihre Hotels suchen und kleinere Dörfer der Stadt Palma vorziehen. Hoffentlich hält sich dieser Trend noch eine Weile", sagt Franch Fluxà. Auf diese Weise könnten Orte, um die der Tourismus bisher einen Bogen gemacht hat, auch einen Teil des Geldes abbekommen, das die Urlauber nach Mallorca bringen. „Ich denke da vor allem an Inca, Sa Pobla oder auch Campanet oder Llubí", sagt Franch. Dort gibt es bisher fast ausschließlich private Ferienvermietung.

Dabei sei es überhaupt nicht nachvollziehbar, dass auf einem so begrenzten Territorium wie Mallorca ein Gros der Urlauber direkt am Strand oder in Palma untergebracht sein muss, findet Franch. Außerdem ließe sich in ursprünglichen Dörfern viel eher die mallorquinische Identität erfahren als in den Bettenburgen an der Küste. „Denn das ist ja das, was die Gäste in Boutique-Hotels suchen. Sie wollen eintauchen in die Kultur und die Gepflogenheiten der Insel", sagt Franch.

Um ihnen das zu ermöglichen, wird in Sóller gerade gehämmert und geschraubt. Bei Unusual schreiten die Arbeiten an dem künftigen Hotels gut voran. „Wir restaurieren ein unter Denkmalschutz stehendes Stadthaus in der Einkaufsstraße Carrer Lluna aus dem 19. Jahrhundert ", berichtet Direktor Bordoy. Die gerade einmal 13 Zimmer des „Lluna Aqua Hotel" sollen im kommenden Jahr von den ersten Gästen bezogen werden. „Wir werden die Charaktereigenschaften jedes einzelnen Raumes bewahren. Und an der Architektur dürfen wir ja ohnehin nichts verändern", erklärt Bordoy. Das zweite Haus in Banyalbufar soll dann im Jahr 2020 im Carrer Major im Zentrum des Dorfes eröffnen.

Warum nicht auch in Campos?

Während man bei Unusual die Auffassung vertritt, dass das Boutique-Konzept nicht an jedem beliebigen Ort funktioniert („In Sant Joan würden wir – bei allem Respekt – kein Haus eröffnen", sagt Miguel Bordoy), sehen das andere Hoteliers anders. So etwa Enric Picó, der sich vor einigen Jahren in die auf den ersten Blick etwas schroff daherkommende Kleinstadt Campos verliebte. Der katalanische Unternehmer kaufte zunächst ein historisches Gebäude im Zentrum, erwarb dann ein zweites und kurze Zeit später noch ein drittes Gebäude dazu. Im Mai 2017 eröffnete er sein Boutique-Hotel Sa Creu Nova. Zuvor hatte er sich ausgerechnet, dass das Hotel mindestens 14 Zimmer haben müsste, damit es rentabel zu führen ist.

Dennoch: Um das ganze Jahr zu öffnen, reicht die Popularität von Campos zumindest (noch) nicht aus. Zwischen dem 3. Dezember und dem 20. März schließt das Haus mit Ausnahme der Silvesternacht. „Für die kommenden Jahre planen wir eine kürzere Winterpause", sagt die Chefrezeptionistin Sara Maura. Die Vorzüge von Campos zu vermarkten sei nicht schwer. Ruhe, die schönsten Strände der Insel in der unmittelbaren Umgebung und dazu das authentische Mallorca. Das seien die Gründe, warum Urlauber auch in einem Ort ohne herausragende Sehenswürdigkeiten eine Stange Geld für ein Zimmer hinblättern.

Gleiches gilt für den ebenfalls eher unscheinbaren Ort Muro, wo in diesem Jahr die Hotelkette Zafiro mit dem Can Ribera ein Vier-Sterne-Hotel mit 21 Zimmern in Betrieb genommen hat. Oder auch für Calonge. Das verschlafene Nest nahe Santanyí beherbergt seit diesem Sommer mit dem Petit Hotel Sant Miquel ein Boutique-Hotel. Gerade einmal neun Zimmer halten die Eigentümer, ein mallorquinisches Ehepaar, für Gäste bereit.

Nicht ganz einfach ist es, mit den kleinen Häusern in den Dörfern auch tatsächlich Geld zu verdienen. „Man kann das natürlich nicht mit den riesigen Hotels an der Küste vergleichen, wo man nach ein paar Jahren die Investition wieder raus hat", sagt Juan Franch Fluxà. „Diejenigen, die alte Gebäude in den Dörfern wieder herrichten, stecken vor allem erst einmal Unmengen von Geld hinein." Die geringe Zimmeranzahl mache die Hotels wenn überhaupt erst nach vielen Jahren rentabel.

Gemeindeverwaltungen ebnen den Weg

Man müsse auf jeden Fall einen langen Atem haben, noch deutlich länger als im Zentrum von Palma, sagt auch Javier Vich, der neben seinem Boutique-Hotel in Palma auch das Virrey Prime Boutique Hotel am Stadtrand von Inca betreibt. Eine weitere Expansion in die Dörfer plant er derzeit nicht. „Zwar sind die Immobilienpreise dort niedriger, aber dafür kann man die Zimmer auch nur für etwa die Hälfte des Preises von Palma anbieten", sagt er. Und die Arbeiten, um das Gebäude herzurichten, kosteten in Inca wie in Palma dasselbe.

Andererseits gibt es attraktive Vergünstigungen, etwa in Felanitx. Dort sollen noch vor dem Jahr 2021 mindestens drei Hotels im Ortszentrum eröffnen – derzeit gibt es noch kein einziges. Das größte soll 17 Zimmer haben und von der Kette Inturotel betrieben werden. Das Rathaus hilft hier kräftig mit: Wie ein Sachbearbeiter erzählt, bekommen derartige Projekte einen bis zu 95-prozentigen Nachlass auf die Steuern für die Arbeiten. „Und auch sonst ist die Betreuung von Seiten der Gemeinde in diesen Fällen sehr liebevoll. Was Schnelligkeit bei Lizenzen oder persönliche Beratung angeht, tun wir da unser Möglichstes."

Auch in Capdepera legte sich die Tourismusdezernentin Mónica Viejo ins Zeug, um Investoren anzulocken. Der Ort im Nordosten ist mit der beeindruckenden Burganlage und den verwinkelten Gassen in der Altstadt geradezu gemacht für diese Form des Tourismus. Das Hotel Creu de Tau soll im März 2019 in einem ehemaligen Nonnenkonvent seine Pforten öffnen, besitzt allerdings ein paar Zimmer zu viel, um als Boutique-Hotel durchzugehen. Daneben werden derzeit zwei Wohnhäuser zu Boutique-Hotels umgebaut. Wer weiß – vielleicht werden in ein paar Jahren Felanitx und Capdepera ja wirklich zum neuen Palma.

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