Schwarzbauten: Wie Sie Immobilien-Altlasten heute noch legalisieren können

Kompliziert, aber möglich: Baurechtlich nicht genehmigte Gebäudeteile können nach Erreichen des Bestandsschutzes im Grundbuch und Katasterregister eingetragen werden

12.10.2016 | 15:17

Obgleich die Abschaffung der gesetzlichen Regelungen zur Legalisierung ländlicher Immobilien Realität ist, gibt es nach wie vor eine gute Nachricht für alle Immobilieneigentümer, die nicht genehmigte Anbauten Ihrer urbanen oder ländlichen Liegenschaften nachträglich im Grundbuch eintragen lassen möchten: Dies wird auch weiterhin mittels einer notariellen Bauerweiterungserklärung oder Altbauerklärung möglich sein. Voraussetzung für eine sogenannte „Declaración de antigüedad" ist zunächst das Erreichen des Bestandsschutzes in Bezug auf die fraglichen bauamtlich nicht genehmigten Gebäudeteile. Dies ist der Fall, wenn die entsprechende Bautätigkeit vor mindestens acht Jahren beendet wurde und in der Zwischenzeit kein Verfahren wegen illegaler Bebauung durch die zuständige Baubehörde eingeleitet wurde. Bereits für die Führung dieses Nachweises sollte eine Fachkanzlei beauftragt werden, da es auch weitere Umstände zu prüfen gilt: So darf sich die Immobilie zum Beispiel nicht in einer ausgewiesenen Naturschutzzone befinden. Ebenfalls sind umgewidmete, zuvor bereits unter anderen Vorzeichen genehmigte Altbauten nicht bestandsschutzfähig.

Liegt kein Ausschluss vor, so ist bei der zuständigen Gemeinde eine „Cédula de no infracción urba­nística" zu beantragen: Ein solches Zertifikat belegt, dass das zuständige Bauamt bisher keinen Bauverstoß in der Sache geahndet hat. Darüber hinaus sind Luftbildaufnahmen zu ordern, die zeigen, dass der illegale Gebäudeteil – also zum Beispiel ein Anbau, ein Gästehaus oder ein Swimmingpool – bereits seit mehr als acht Jahren existiert. Zudem ist ein von der Architektenkammer zu bestätigendes Gutachten vorzulegen, das darlegt, dass der entsprechende Baubestand bereits das notwendige Alter erreicht hat. Sollte eine Abschlussrechnung hinsichtlich der nicht genehmigten Bauarbeiten erstellt worden sein, kann dies auch ein Nachweis über das Erreichen des Bestandsschutzes bedeuten.


Liegen die notwendigen Unterlagen vor, muss eine Bauzeichnung und ein Aufmaß von den im Grundbuch einzutragenden Bauten angefertigt werden. Diese müssen den zuletzt im Jahr 2015 geänderten gesetzlichen Anforderungen genügen. Stimmt die Angabe der Grundstücksgröße nicht mit den Daten des Katasterregisters überein, muss in manchen Gemeinden einer Bauerweiterungserklärung ein Verfahren auf Angleichung der Register vorausgehen.

Nach alledem hat der beauftragte Anwalt eine notarielle Neubauurkunde vorzubereiten, in die diese Informationen und schriftliche Vorlagen einfließen sollten, um neben der Beschreibung der Anbauten auch den Bestandsschutz per escritura zu manifestieren – auch wenn hierdurch keine baurechtliche Legalität erreicht werden kann.

Nach der notariellen Beurkundung der Bauerweiterungserklärung hat die beauftragte Person eine Dokumentensteuer AJD in Höhe von 1,2 Prozent des Neubauwertes an das zuständige Finanzamt abzuführen. Wenn dies geschehen ist, wird die Steuerquittung zusammen mit allen anderen Originalunterlagen und der escritura dem zuständigen Grundbuchamt vorgelegt, verbunden mit dem Antrag auf Eintragung der zusätzlich überbauten Grundfläche. Der Grundbuchvorsteher wird sodann die Eintragung der bisher nicht in der Grundbuchbeschreibung beziehungsweise dem Eigentumsregisterauszug enthaltene Gebäudeteile vornehmen. Hierdurch erlangt die Immobilie eine erhebliche Wertsteigerung. Insbesondere wenn ein Verkauf der Liegenschaften in Zukunft angestrebt wird, sollte eine Eintragung aller vorhandenen baulichen Erweiterungen vorgenommen werden, damit es bei einer Verkaufsverhandlung nicht zu wesentlichen Preisnachlässen kommen muss. Zudem wird sichergestellt, dass zukünftig weder eine Abrissverfügung noch ein Bauordnungsgeld verhängt werden kann, da zweifelsfrei nachgewiesen wurde, dass der hierfür notwendige Bestandsschutz erreicht wurde.

Joachim Süselbeck ist Rechtsanwalt und Abogado in Kanzleien in Santa Ponça und Manacor. Tel.: 971-69 83 05, E-Mail: mallorca@ra-lsk.de, Website: www.ra-lsk.de

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