10. April 2018
10.04.2018

So stellen Sie Ihre Mallorca-Immobilie auf den Prüfstand

Vor dem Kauf sollte man das Objekt gründlich checken lassen. Manchmal verbergen sich Altlasten in den Grundbucheinträgen

10.04.2018 | 19:23
Für den genauen Blick in die Urkunden einer Immobilie braucht es etwas mehr als eine Lupe.

Es wird viel über die notwendigen Prüfungen im Vorfeld eines Immobilienkaufs in Spanien berichtet. Jedoch erscheint es ebenso wichtig, den rechtlichen Zustand der Immobilie nach einem eventuell auch länger zurückliegenden Erwerb zu beleuchten. Häufig wurden Liegenschaften ohne Rechtsbeistand erworben oder es wurde lückenhaft geprüft. Nicht selten treten im Nachhinein umfangreiche Rechtsmängel zutage, die bei rechtzeitiger Entdeckung noch behoben werden können.

Ist mit meiner Immobilie alles in Ordnung?

Ein typischer Fall ist die Bewohnbarkeitsbescheinigung, die sogenannte Cédula de habitabilidad. Das Vorhandensein und die absolut notwendige Übergabe des Papiers seitens des Verkäufers an den Käufer wird von wenigen spanischen Notaren und nur von einigen Kollegen gefordert. Dabei handelt es sich um eine unverzichtbare Bescheinigung, die in Spanien zu einer Wohnimmobilie gehört wie der Fahrzeugschein zu einem Pkw. Die Cedula de Habitabilidad wird nur erteilt , wenn das Haus oder die Wohnung von dem zuständigen Bauamt baurechtlich abgenommen wurde und die Immobilie vollständig legal ist. Sie bestätigt die Nutzbarkeit der Liegenschaft der Wohnung.

Liegt die Bescheinigung nicht vor, können – eigentlich – weder Wasser noch Strom bezogen werden, noch darf die Immobilie bewohnt werden. Auch kann zum Beispiel ohne eine entsprechende Cédula keine Ferienvermietungsgenehmigung beantragt werden. Die nachträgliche Beantragung einer Bewohnbarkeitsbescheinigung ist kompliziert, von einem Fachmann aber durchaus zu bewältigen.

Ein anderer Mangel, den ich häufig bei einem Immobilien-Check-up ausmache, ist die falsche Angabe des Güterstandes in der Kaufurkunde. Insbesondere in den 90er-Jahren, aber auch noch in den 2000er-Jahren wurde durch den beurkundenden Notar ohne Nachfrage nicht selten Gütergemeinschaft oder Gütertrennung des erwerbenden Ehepaares in die Escritura (Übertragung) aufgenommen, obgleich die Käufer in Zugewinngemeinschaft verheiratet sind oder waren. Auch der umgekehrte Fall kommt vor. Ein Fehler, der insbesondere einen späteren Verkauf der Immobilie erheblich erschweren oder unmöglich machen kann.

Bei einem Verkauf muss heutzutage dem Notar oder dem Grundbuchrichter per Originalunterlage nachgewiesen werden, dass – abweichend von dem gesetzlichen Güterstand – eine notarielle Gütervereinbarung (Ehevertrag) vereinbart wurde. Wurde dies jedoch nur fälschlich in der Ankaufsurkunde aufgenommen, kann ein solcher Nachweis überhaupt nicht geführt werden.

Die Lösung ist eine notarielle Berichtigungsurkunde, die rechtzeitig angefertigt werden sollte, da auch eine zeitaufwendige Berichtigung des Grundbuches erfolgen muss. Dies sollte zeitig erledigt werden, damit es nicht bei einer späteren Zession (z.?B. Erbschaft, Verkauf, Schenkung) zu unüberwindbaren Hindernissen kommt.

Eine weitere Fehlerquelle, die es zu überprüfen gilt, ist die Zustelladresse, die bei der Beantragung der zu dem Kauf einer Immobilie in Spanien notwendigen Steuernummer (NIE) angegeben werden muss. Da viele Käufer diese Aufgabe durch einen Dienstleister erledigen lassen, wissen Sie meist überhaupt nicht, welche Zustelladresse für ihre steuerlichen Angelegenheiten – die spanische Liegenschaft betreffend - angegeben wurde. Manchmal war es die Adresse des Steuerbüros oder einer Mietimmobilie, die überhaupt nicht mehr existiert. Diese Adresse muss dringend aktualisiert werden, sonst erreichen sämtliche Zustellungen des Finanzamts niemals den Adressaten beziehungsweise Eigentümer. Auch sollte diesbezüglich für die Zukunft ein zuverlässiger Steuerrepräsentant (z.?B. eine Kanzlei oder ein Steuerbüro) benannt werden, der immer vor Ort ist und Zustellungen entgegennehmen kann.

Ein extremer Mangel, der sich mir allerdings gar nicht so selten bei der Prüfung einer Immobilien­situation zeigte, ist das Nichtvorhandensein des vermeintlich gekauften Gebäudes, in der grundbuchlichen Beschreibung des ­Eigentums. Das gekaufte Haus existiert also offiziell überhaupt nicht. Dies ist immer dann der Fall, wenn der private Erbauer, die Baufirma bzw. der danach veräußernde Promotor nie eine notarielle. Neubauerklärung oder eine notarielle Baubeendigungserklärung abgegeben hat.

Im Grundbuchregister ist sodann lediglich der Eigentumsübergang des mit erworbenen Grundstücks nachzuvollziehen.
In einem solchen Fall muss dringend gehandelt werden: ein zu beauftragender Rechtsanwalt sollte umgehend eine sogenannte Altbauerklärung beziehungsweise eine Bauerweiterungserklärung, eine declaración de antigüedad, vorbereiten und nach notarieller Beurkundung im Grundbuch eintragen lassen, damit der Erwerber zum glücklichen Ende doch noch Eigentümer einer sodann im Grundbuch beschriebenen Wohnimmobilie – und nicht nur eines Grundstücks – wird.

Zuletzt darf ich einen Fehler darstellen, der immer wieder bei der Besehung der rechtlichen Befindlichkeiten einer durch Ausländer auf Mallorca erworbenen Immobilie auftaucht: die Existenz einer hypothekarischen Belastung im Grundbuch, von der der aktuelle Eigentümer keine Kenntnis hat.

Hierfür muss der Verkäufer im Vorfeld des Kaufgeschäfts überhaupt nicht arglistig gehandelt haben: Nach der vollständigen Tilgung eines Bankkredits wurde das Bankhaus schlichtweg nicht dazu aufgefordert die entsprechende registerrechtlich eingetragene Hypothek zu löschen. Spanische Banken versäumen dies immer wieder, obgleich ein Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde.

Wenn dies von dem aktuellen Eigentümer entdeckt wird, ist es manchmal fünf vor zwölf, da die Kredit gebende Bank unter Umständen gar nicht mehr existiert oder längst unter einem anderen Namen firmiert. Dann sollte ein Fachmann herausfinden, welcher Rechtsnachfolger zuständig ist, um die Hypothek als vorhandene Belastung doch noch aus dem ­Eigentumsregister austragen lassen zu können. Ist kein Rechtsnachfolger auszumachen, so kann die Hypothek erst nach dem Ablauf von 30 Jahren nach deren Eintragung im Grundbuch gelöscht werden.

Der Verfasser, Joachim Süselbeck, ist Rechtsanwalt und Abogado in Kanzleien in Santa Ponça und Manacor. Tel.: 971-69 83 05, www.ra-lsk.de

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