Fallstrick beim Wohnungskauf

19-08-2008  
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Staatlich geförderter Wohnraum ist knapp.   Foto: DM

KONSTANTIN KAYSERS Über die einzelnen Punkte, auf die bei einem Immobilienkauf in Spanien zu achten ist, ist schon viel geschrieben und aufgeklärt worden. Doch es gibt immer noch einige Fallstricke, die bisher zu wenig Beachtung gefunden haben. Ein solcher Fallstrick bei einem Hauskauf in Spanien ist die Einordnung der Immobilie als sogenannte VPO, Vivienda de Protección Oficial, das steht für Wohnungen, die staatlich gefördert sind.

Einen sozialen Wohnungsbau, wie er in Deutschland in den Nachkriegsjahrzehnten entstanden ist, gibt es in Spanien nicht. Erst langsam hat eine Entwicklung hin zu mehr staatlich unterstützten Wohnungen eingesetzt. Die VPOs werden mit Zuschüssen und Zinsverbilligungen von öffentlichen Bauträgern oder von privaten Projektentwicklern (promotores) errichtet. Sie kosten beim Kauf nur etwas über die Hälfte des Marktpreises und werden unter bedürftigen Bewerbern verlost.

Mindestens 25 Prozent des bebaubaren Landes sind in Spanien der Errichtung von VPOs vorbehalten. Dies gilt nicht, wenn das Land im Gebiet einer Gemeinde, die weniger als 10.000 Einwohner hat, liegt und es sich um ein Zweitwohnungsangebot (promociones para segunda residencia) handelt. Konsumentenverbände und Politiker kritisieren derzeit, es würde zu wenig in die VPOs investiert. Zudem würden die Gemeinden zu wenig Land für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung stellen.

Die sich abzeichnende Immobilienkrise kann nun dazu beitragen, dass wieder mehr VPOs entstehen. So überlegt der spanische Staat, großen Projektentwicklern, die in Erwartung steigender Nachfrage und steigender Preise große Immobilienflächen erworben haben, unter die Arme zu greifen, indem er die Immobilien abnimmt und zu sozialem Wohnungsbau deklariert.

Das Recht zur Miete einer VPO können sowohl Spanier als auch ausländische Residenten in Anspruch nehmen, wobei eine erfolgreiche Zuweisung abhängig von Alter, Familien- und Einkommensverhältnissen ist. Allerdings müssen die Antragsteller viel Geduld mitbringen, da bei immenser Nachfrage nach subventioniertem Wohnraum die Wartelisten lang sind und die Bearbeitung viel Zeit braucht.

Falls ein Haus als VPO errichtet wurde, steht diese Tatsache im Eigentumsregister (registro de la propiedad). Will man nun eine Immobilie in Spanien erwerben, sollte man darauf achten, dass das Grundstück keiner solchen Sozialbindung unterliegt. Besteht die Sozialbindung weiterhin, kann es zu Problemen kommen, da – je nach Fall – die Gemeinde ein Vorkaufsrecht ausüben kann, Bußgelder zu zahlen sind, der erhaltene geldwerte Vorteil zurückgezahlt werden muss oder eine Beschränkung des Mietzinses die Rechtsfolge ist. Auch kann die Verwaltung den Kaufpreis neu festlegen oder einem anderen Kaufinteressenten den Vorrang geben. Die Eigentumsregister in Spanien prüfen bei Verkauf einer VPO in jedem Fall die Sozialbindung und halten Rücksprache mit den Behörden, ob ein solcher Verkauf genehmigt ist. Ein „versteckter“ Verkauf ohne behördliche Erlaubnis ist nicht durchsetzbar.

Beim Kauf einer VPO besteht zwar immer noch die Möglichkeit, die Immobilie von der Sozialbindung zu befreien (descalificación). Aber dieses Verfahren ist aufwendig und mit Kosten verbunden, da man die Hilfe einer spanischen Agentur (gestoría) oder eines Anwalts benötigt. Daher ist es zu empfehlen, bei Interesse am Kauf einer Immobilie mit Sozialbindung, vom Verkäufer diese Befreiung zu verlangen.

Der Autor ist Rechtsanwalt in der Kanzlei der Reichmann in Frankfurt am Main und Palma, Tel.: 971-21 41 37.

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