04. April 2018
04.04.2018

Nur wenig Handhabe gegen Mieterhöhungen auf Mallorca

Viele Vermieter auf Mallorca langen derzeit kräftig zu – und dürfen das meist auch. Die spanische Rechtslage im Überblick

11.06.2018 | 11:06

Die E-Mail erreicht Seppo L. (56) einen Monat, bevor sein fünfjähriger Mietvertrag (contrato de arrendamiento) ausläuft. „Good afternoon", einen schönen Nachmittag, begrüßt ihn sein Vermieter (arrendador) in dem Schreiben und weist darauf hin, dass der Mietvertrag endet. Falls Seppo weiter daran interessiert sei, die Wohnung in Sa Torre zu mieten, müsse man einen neuen Vertrag aufsetzen. Angesichts der Veränderungen im Mietmarkt würden dann 1.400 Euro pro Monat fällig. Bisher hatte Seppo 950 Euro gezahlt. „Zugegeben, 950 Euro für 125 Quadratmeter Wohnfläche mit Dachterrasse war schon ein Schnäppchen", sagt Seppo. „Aber eine Mieterhöhung um 450 Euro von einem Monat auf den anderen, das ist doch Erpressung." Falls Seppo mit der Erhöhung nicht einverstanden sei, ist in der E-Mail weiter zu lesen, müsse er in zwei Monaten raus. Handelt der Vermieter rechtens?

„Ja", sagt Rechtsanwalt Carlos Vázquez von der Anwaltskanzlei Bufete Hispano-Alemán in Palma (www.stiff.es). „Nach dieser Zeit kann der Vermieter nicht nur den Mietpreis drastisch erhöhen, sondern einen komplett neuen Vertrag aufsetzen. Die Vorankündigung muss mindestens 30 Tage vor dem Ende des Mietvertrags erfolgen."

Der Mietvertrag


Das Mietrecht wird hierzulande im spanischen Zivilgesetzbuch (Código Civil) festgelegt. Seit 2013 genießen Mietverträge einen Schutz von drei Jahren, vorher waren es wie im Fall von Seppo bis zu fünf Jahre. In dieser Zeit können die Verträge einseitig vom Mieter (arrendatario) um ein Jahr verlängert werden. Die Mieten (renta) könnten zwar auch erhöht werden, aber nur im Rahmen der mit dem deutschen Verbraucherpreisindex vergleichbaren Teuerungsrate (Indice de Precios de Consumo, kurz IPC). Den aktuellen IPC findet man auf der Website des Nationalen Instituts für Statistik (INE). Für den Februar 2018 beträgt er 1,1 Prozent, demzufolge dürfte die Miete um 1,1 Prozent erhöht werden.

„Nach den drei Jahren kann der Vermieter den Preis erhöhen, muss dann aber einen neuen Drei-Jahres-Vertrag aufsetzen, in dem die Preise wieder geschützt sind", sagt Carlos Vázquez. Eine EU-Regelung, die vielleicht einen Mietpreis deckeln könnte, gebe es nicht. „Es gilt das Recht des Landes, in dem sich die Immobilie befindet."


Die Detailfragen


Der Mallorquiner Carlos Vázquez pendelt regelmäßig zwischen seiner Kanzlei in Düsseldorf und Mallorca und hat einschlägige Erfahrungen mit dem deutschen Mietrecht gesammelt. „Grundsätzlich würde ich sagen, dass man als Mieter in Deutschland besser geschützt ist." Das liege zum einen da­ran, dass es in Deutschland mehr Mieter gebe, die langfristig in einer Wohnung leben würden und nicht nur zur Saisonarbeit. Außerdem gebe es viel mehr Urteile, die sich mit Detailfragen zum Mieterrecht beschäftigt haben, wie zum Beispiel mit den Schönheitsreparaturen. Ein Wohnungsübergabeprotokoll, in dem jedes Bohrloch eingetragen wird, werde hier in den seltensten Fällen angefertigt. Grundsätzlich gilt, dass man die Immobilie in dem Zustand zurückgeben muss, in der man sie erhalten hat.


Die Fristen


Die Kündigungsfristen liegen in Spanien bei 30 Tagen. Das in Deutschland geltende Recht des Mieters, die monatlichen Zahlungen um 20 Prozent zu mindern, wenn zum Beispiel Baulärm stört oder ein Wasserschaden vorliegt, gibt es in Spanien nicht.


Die Kaution


Anders als in Deutschland besteht in Spanien keine Pflicht, die Kaution (fianza) zu einem gewissen Zinssatz anzulegen. „Aber es gibt eigentlich die Verpflichtung, die Kaution auf den Balearen beim Wohnungsamt IBAVI zu hinterlegen." IBAVI steht für Institut Balear de l´Habitatge. „Bei der Behörde kann man auch nachfragen, ob das geschehen ist und als Mieter darauf bestehen." Allerdings würde dies kaum jemand machen. Die Kaution muss in Spanien innerhalb eines Monats zurückgezahlt werden (in Deutschland ein Jahr). Falls dies nicht geschehe, werden Zinsen fällig. Doch der Rechtsweg ist lang und teuer.

Da es immer wieder Ärger mit den Zurückzahlungen gibt, sind viele Mieter einfach dazu übergegangen, die letzte Monatsmiete vor dem Auszug nicht zu zahlen. „Davon rate ich aber ab", sagt Carlos Vázquez. Die Kaution sei nur als Sicherheit gedacht, falls Gas, Wasser oder Strom nicht gezahlt würden oder im Fall von Schäden. „Der Eigentümer könnte auf Zahlung der Miete klagen."

Wechsel des Eigentümers


Es gibt die Möglichkeit, den Mietvertrag in ein Register (Registro de la Propiedad) eintragen zu lassen, damit man sich im Fall eines Eigentümerwechsels vor Forderungen schützen kann. „Dafür muss man mit dem Mietvertrag und einer Kopie zu dem Register gehen. Allerdings muss der Mieter die Kosten tragen. Ich würde nur dazu raten, wenn es Hinweise darauf gibt, dass der Eigentümer wechseln könnte."

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