Schritt für Schritt-Anleitung: So kaufen Sie eine Wohnung auf Mallorca

Wenn in der Mietwohnung eine Renovierung fällig war oder die Waschmaschine ausfiel, war der Eigentümer kaum zu erreichen. Erhielt er eine Rechnung für den Mieter, meldete er sich in Sekundenschnelle. Nach sieben Jahren WG-Leben auf Mallorca war es an der Zeit, endlich Tatsachen zu schaffen und eine eigene Wohnung zu kaufen. Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung ohne Gewähr, denn sicherlich gibt es auch andere Wege.

Das Budget festlegen

Ehe Sie sich ins Getümmel stürzen und konkrete Wohnungen oder Häuser anschauen, sollten Sie Ihr Budget festlegen. Wer das nötige Kleingeld auf dem Konto hat, muss nur bedenken, dass neben dem Kaufpreis auch die Nebenkosten und Steuern gezahlt werden müssen. Als Faustregel galt früher: Die gastos betragen zehn Prozent des Kaufpreises. Den Löwenanteil macht dabei die Grunderwerbsteuer aus, die „Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales“ (ITP). Heutzutage sind die Nebenkosten in vielen Fällen niedriger.

Die Grunderwerbsteuer

Die ITP für den Wohnungskauf auf den Balearen ist zuletzt gleich zwei Mal heruntergesetzt worden. Erst waren es die Sozialisten, die eine Hypothekenhilfe einführten. Nach dem Regierungswechsel senkten die Konservativen dann noch einmal die Steuer.

Allerdings gilt das nicht für jedermann. Personen bis 30 Jahre oder Menschen mit Behinderung zahlen derzeit gar keine ITP, wenn es sich um die erste Eigentumsimmobilie handelt und der Kaufpreis nicht 270.151,20 Euro übersteigt. Käufer zwischen 30 und 35 Jahren, kinderreiche Familien, alleinerziehende Eltern oder Personen, die Menschen mit Behinderung unter ihrer Obhut haben, zahlen zwei Prozent des Kaufpreises, der ebenfalls die Grenze von 270.151,20 Euro nicht übersteigen darf (bei kinderreichen Familien sind es 350.000 Euro).

Für alle anderen Fälle gilt: acht Prozent auf die ersten 400.000 Euro, neun Prozent auf die nächsten 200.000 Euro, zehn Prozent bis eine Million Euro und danach elf Prozent.

Weitere Nebenkosten

Zu den Nebenkosten gehören dann noch:

• die Schätzung des Werts der Immobilie, die tasación (der Preis wird nach Größe und Art der Immobilie berechnet und fängt bei circa 400 Euro an)
• der Notar (notario), der die Rechnung anhand des Kaufpreises macht. Für eine durchschnittliche Drei-Zimmer-Wohnung sind etwa 800 Euro einzuplanen
• die Änderungen im Grundbuch (registro de la propiedad). Um die 500 Euro
• der Buchhalter oder die gestoría, die sich um den Papierkram kümmern. Um die 400 Euro.
• Bei der Erstellung des Budgets muss berücksichtigt werden, dass in der Regel noch Möbel und andere Haushaltsartikel gekauft werden müssen. Die Küche ist bei Bestandsimmobilien in der Regel im Kaufpreis enthalten. Hinzu kommen Kosten für Versicherungen und den Umzug.

Eine Hypothek anfragen

Wer nicht genügend Geld auf dem Konto hat, muss sich um eine Hypothek kümmern. Der erste Schritt sollte sein, die eigene Hausbank aufzusuchen. Dafür ist ein spanisches Konto nötig. Das eigene Kreditinstitut hat bereits alle Daten vorliegen und kann ein individuelles Angebot machen. Die meisten Banken haben auch Hypothekenrechner im Internet, so zum Beispiel ING oder die Caixa (am besten calculadora hipoteca und den jeweiligen Namen der Bank googeln). Dort gibt es einen ersten Überblick über Zinssätze und Kosten.

Residenten bekommen in der Regel altersabhängig 80 bis 90 Prozent des Kaufpreises von der Bank, wer keinen angemeldeten Wohnsitz auf der Insel hat, bekommt 70 Prozent. Eine 100 Prozent-Finanzierung gibt es praktisch nur für Beamte oder mit der Hypothekenhilfe.

Beim Höchstbetrag der Hypothek spielt die Wertschätzung eine Rolle. Die meisten Banken zahlen die 90 Prozent an Residenten nur, wenn der Betrag der Hypothek mindestens 80 Prozent des geschätzten Werts entspricht. Ansonsten schauen die Banken bei der Festlegung des Höchstbetrags für die Hypothek auf den Anteil, den die monatliche Rückzahlrate sowie weitere Kredite und Verpflichtungen vom Monatseinkommen ausmacht. Die meisten Banken legen hier eine Höchstquote von 30 bis 40 Prozent fest. Wenn das eigene Einkommen nicht reicht, kann die Hypothek auch gemeinsam mit einem Elternteil oder dem Partner abgeschlossen werden. Bürgschaften sind in Spanien eher unüblich.

Die Hypothekenarten

Nicht alle Banken bieten alle Hypothekenarten an. Die Caixa setzt beispielsweise derzeit wegen des hohen Euribors nur noch auf Festzinzsätze (hipoteca fija), bei denen über die komplette Laufzeit der gleiche Betrag gezahlt wird. Bei der variablen Hypothek (hipoteca variable) legt die Bank jedes halbe Jahr den Zinssatz anhand des Euribors fest. Dieser steht derzeit auf einem Rekordhoch. Die meisten variablen Hypotheken starten mit einem einjährigen Festzinssatz. Bei den hipotecas mixtas ist der Festzinssatz über mehrere Jahre dabei, und erst später wird zum variablen Tarif gewechselt. Es ist keine Entscheidung auf Lebenszeit. Die Hypothekenart kann auch nach Vertragsschluss noch gewechselt werden. Bei manchen Banken ist das kostenlos, andere verlangen dafür eine Gebühr.

Einen Makler beauftragen

Nicht jeder hat ein spanisches Konto. Zudem bietet nicht jede Bank gute Konditionen. Im Internet gibt es zwar Vergleichsportale für Hypotheken, besser ist es aber, einen Experten zu beauftragen. Hypothekenmakler gibt es auf Mallorca einige. Oft arbeiten sie mit den Immobilienmaklern zusammen. Bei der Besichtigung einer Wohnung lohnt sich daher die Nachfrage, ob das Maklerbüro eine Finanzabteilung (asesor financiero) besitzt oder einen Hypothekenmakler (agente hipotecario) kennt. Für Deutsche ohne Spanischkenntnisse empfiehlt sich beispielsweise Jovana Schäfer von Mallorca Mortgage Consultancy

Die Hypothekenmakler arbeiten auf Provisionsbasis. Solange sie keine Hypotheken vermitteln, kosten sie daher nichts. Bei Vertragsabschluss liegen die Honorare in der Regel bei ein bis zwei Prozent des Hypothekenwerts. Hier muss der Taschenrechner gezückt werden, ob die Hypothek dann so günstig ist, dass sie die Kosten aufwiegt.

Die Immobilienportale absuchen

Spätestens jetzt kann die Suche beginnen. Hier ist die Auswahl groß. Die Immobilienmakler inserieren die Wohnungen und Häuser meist auf allen Portalen. Idealista, Fotocasa und Yaencontre zählen zu den geläufigsten. Die Suche lässt sich über Parameter spezifizieren, sprich Preis, Lage, Größe, Ausstattung. Auch im Facebook Marketplace oder auf Milanuncios finden sich Anzeigen. Hier finden sich meist die wenigen Immobilien, die die Eigentümer ohne einen Makler inserieren. Den Makler zahlt in Spanien der Verkäufer.

Es lohnt sich, den Markt über längere Zeit im Blick zu haben und einige Wohnungen zu besichtigen. Letzteres geht meist schnell. Bei den Immobilienportalen ist oft ein Text vorformuliert. Einfach die Kontaktdaten eingeben und abschicken. Darauf meldet sich der Makler und macht einen unverbindlichen Besichtigungstermin aus. Die Besichtigungen helfen auch, um herauszufinden, was einem an der Immobilie wichtig ist.

Zu den wichtigsten Faktoren beim Preis zählen die Lage (je näher am Zentrum Palmas, umso teurer wird es), Größe und Ausstattung, ein Fahrstuhl im Haus und der Zustand der Immobilie. Bei der Besichtigung einer Wohnung sollte erfragt werden, was die monatlichen Beiträge an die Eigentümergemeinschaft (comunidad) kosten und was darin enthalten ist. In Palma belaufen sich die Kosten bei einer normalen Wohnung ohne Aufzug bei 50 bis 70 Euro pro Monat, 90 bis 100 Euro mit Fahrstuhl und über 100 Euro, wenn noch ein Pool dabei ist.

Weitere lohnende Fragen sind: Ist die Immobilie mit Schulden belastet? (¿Hay cargos/facturas pendientes?). Stehen am Gebäude bald Renovierungsarbeiten oder Inspektionen an? (¿Tocan revisiones u obras en el edificio?). Warum verkauft der Besitzer eigentlich? (¿Por qué venden la vivienda?). Der Makler lässt sich die Besichtigung unterschreiben. Keine Sorge, damit bindet man sich nicht.

Ein Angebot abgeben

Die Makler reden meist offen über Spielräume beim Preis – fast immer kann ein wenig verhandelt werden. Nur in Ausnahmefällen werden die Angebote mit Festpreisen inseriert. Vereinzelt gibt es – meist bei Immobilien von Banken – Versteigerungen.

Das Angebot muss nicht direkt vor Ort abgegeben werden. Je nach Interessenlage sollte man sich aber nicht zu viel Zeit lassen. Günstige Wohnungen sind schnell vom Markt. Das Angebot wird beim Makler abgegeben. Manche Agenturen wollen eine Sicherheit in Form einer Anzahlung. Die Summe beträgt in der Regel ein Prozent des Kaufpreises. Das Angebot ist verbindlich. Erhält der Interessent den Zuschlag, wird die Kaution vom Preis abgezogen. Geht die Wohnung an einen anderen Käufer, erstattet der Makler das Geld zurück.

Der Vorverkaufsvertrag

Sind sich beide Verhandlungspartner einig, wird der Vorverkaufsvertrag unterschrieben, der contrato de arras. Dieser ist für beide Vertragsparteien verpflichtend. Der zukünftige Käufer hinterlegt erneut eine Kaution. Die Höhe dieser ist nicht vorgeschrieben, marktüblich sind zehn Prozent des Kaufpreises.

Der Vertrag hat eine Ablauffrist, bis wann der Kauf formell abgeschlossen sein muss. Ist das wegen des Käufers nicht möglich – zum Beispiel, weil das Geld am Ende doch nicht ausreicht oder die Meinung im letzten Moment geändert wurde – bleibt die Anzahlung beim Verkäufer. Scheitert der Kauf, weil der Verkäufer sich umentschieden hat, muss er dem Kaufinteressenten nicht nur die Anzahlung erstatten, sondern den gleichen Betrag aus eigener Tasche noch drauflegen. Da es zeitaufwendig ist, die nötigen Unterlagen zu besorgen, beträgt die Frist bis Kaufabschluss meist ein bis zwei Monate. Nach Absprache kann auch ein längerer Zeitraum festgelegt werden.

Den Kauf abschließen

Die Wahl des Architekten, der den Wert der Immobilie schätzt, obliegt dem Käufer. Wer Bedenken hat, ob die Wohnung Mängel hat oder nicht auf die erhoffte Summe für die Hypothek kommt, kann die Schätzung schon vor der Unterschrift des Vorverkaufsvertrags vornehmen lassen. Oft haben die Immobilien- und Hypothekenmakler Architekten, mit denen sie zusammenarbeiten. Wer für die Hypothek eine etwas höhere Schätzung als den Kaufpreis braucht, kann das mit dem Architekten besprechen. Meist gibt es da Spielraum. Ansonsten kann auch die Bank einen Experten stellen.

Die Schätzung des Werts der Wohnung muss im Falle einer Hypothek an die Bank übermittelt werden. Diese prüft nun final die ganze Transaktion. Achtung: Hier kann es durchaus vorkommen, dass die Bank einen Rückzieher macht oder weniger Geld zur Verfügung stellen will. Auch stehen erst jetzt die finalen Zinssätze fest.

Die Bank übergibt den Fall an ihre Buchhaltung, die sich beim Käufer meldet und eine ganze Reihe an Dokumenten zum Durchlesen schickt, darunter den Vorvertrag FEIN. Das Wichtigste dabei ist die provisión de fondos. Dabei handelt es sich um eine aufgelistete Schätzung der Nebenkosten, die der Käufer in Vorkasse begleichen muss. Die Kosten sind dabei meist großzügig geschätzt. Das Geld, das übrig bleibt, wird einige Monate nach dem Kauf zurückerstattet. Etwas verwirrend kann sein, dass auch die Kosten, die der Verkäufer trägt, dort aufgelistet sind. Das kann etwa die Auflösung einer bestehenden Hypothek sein. Diese Kosten werden dem Käufer zugerechnet, aber vom Kaufpreis der Immobilie abgezogen.

Wie der Architekt, so ist auch der Notar frei wählbar. Die Tarife unterscheiden sich in der Regel kaum. In Zusammenarbeit mit den Immobilienmaklern bieten manche Rabatte an. Ansonsten sind Verfügbarkeit und Nähe zum Wohnort die besten Auswahlkriterien.

Der gewählte Notar muss der Buchhaltung mitgeteilt werden, die die nötigen Dokumente weiterleitet. Mit dem Eintreffen der unterzeichneten Unterlagen im notariellen System beginnt eine zehntägige Frist. Diese ist gesetzlich vorgeschrieben und quasi eine aufgezwungene Denkpause, falls es sich der Finanzierungsnehmer doch noch anders überlegt.

In der Zwischenzeit kann schon die Vorbesprechung mit dem Notar erfolgen, die acta previa. Dabei erläutert der Notar oder eine Assistentin den Vorgang zum Kauf und zur Hypothekennahme und versichert sich, dass der Finanzierungsnehmer alle Konditionen verstanden hat. Auch wird geprüft, dass alle Unterlagen vollzählig sind. Ist die Zehn-Tages-Frist abgelaufen, kann die endgültige Unterschrift erfolgen. Der Käufer quittiert den Kauf- und den Hypothekenvertrag. Im Anschluss bekommt er die Schlüssel ausgehändigt und kann sich nun Eigentümer nennen.

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