Fester oder variabler Zinssatz: Welche Hypothek ist nun günstiger beim Hauskauf auf Mallorca?

Die Zinsen ziehen an, der Hypothekenmarkt ist im Wandel begriffen. Banken und Kunden überlegen sich Alternativen zum variablen Zinssatz, dem bislang beliebtesten Angebot zur Immobilienfinanzierung. Zumeist einigt man sich jetzt auf einen Festzinssatz. Für Wohnungs- oder Hauskäufer auf Mallorca heißt das, vorab die Angebote genau zu vergleichen und diverse Fallbeispiele durchzurechnen.

Abhängig vom Euribor

Der variable Zinssatz besteht aus einem von der Bank festgelegten Prozentsatz plus dem täglich schwankendem Euribor (Euro Inter Bank Offered Rate), zu dem sich die Banken untereinander Geld leihen. Für die Hypothekennehmer spielt der Wert nur beim variablen Zinssatz eine Rolle.

Acht Jahre lang lag der Euribor in Europa bei null oder knapp darüber, weswegen der variable Zinssatz extrem günstig war. Als Folge der Zinserhöhungen durch die EZB, die damit die Inflation bekämpft, ist der Euribor 2022 stark gestiegen. Derzeit liegt er bei rund 3,9 Prozent. Experten gehen von einer weiteren Steigerung in naher Zukunft aus. Somit erhöhen sich automatisch auch die variablen Zinssätze signifikant.

Da viele Hypothekennehmer das nicht mitmachen wollen, bevorzugen sie mittlerweile den von der Bank festgelegten Zinssatz. 2014 machte der Festzinssatz gerade mal fünf Prozent aller in Spanien verkauften Hypotheken aus, 95 Prozent der Verträge wurden mit variablen Zinssätzen abgeschlossen. 2022 hat sich das Verhältnis umgedreht: 71 Prozent Festzinssatz und 29 Prozent variabler Zinssatz.

So reagieren die Banken

„Da so viele Leute vom variablen zum Festzinssatz gewechselt sind und das für uns Kosten bedeutet, bieten wir nur noch den festen Zinssatz an“, sagt ein Mitarbeiter der Caixa. Die Bank Sabadell verfahre ähnlich, meint Jovana Schäfer, die mit der Agentur Mallorca Mortgage Consultancy deutsche Kunden berät. „Auf der anderen Seite bieten Santander oder die Deutsche Bank so gut wie keine Festzinssätze mehr an.“ Denn auch für die Bank ist es ein Spekulationsgeschäft. Neben den Ersparnissen der Kunden bekommen die Kreditinstitute das Geld von der spanischen Zentralbank. Die Konditionen dafür variieren. „Die Caixa hat sich günstig eine große Menge Geld gesichert und kann den Kunden mit dem Festzinssatz nun bessere Hypothekenbedingungen bieten“, sagt Schäfer. Andere Banken waren nicht so vorausschauend und setzen weiter auf die Euribor-Achterbahn.

Oft lange Laufzeiten

Die Zinssätze unterscheiden sich in der Laufzeit. Der Festzinssatz ist auf 20, 25 oder 30 Jahre festgeschrieben. Beim variablen Zinssatz ist die Dauer flexibel. Wobei die Spanier zumeist auch hier eine längere Laufzeit bevorzugen. Das hält die monatlich zu zahlende Rate niedriger, erhöht im Endeffekt aber die fälligen Zinsen. Einige Banken bieten bis zu 40 Jahre für Steuerresidenten an. Die Rate darf je nach Bank in der Regel nicht höher als 30 bis 40 Prozent der Nettoeinnahmen sein.

Die vorzeitige Tilgung

Unterschiede gibt es auch bei der vorzeitigen Tilgung. „Wer nebenbei Geld anspart, um damit einen Teil der Hypothek zu zahlen, fährt mit einem variablen Zinssatz besser“, sagt Schäfer. Der Hypothekennehmer zahlt in den ersten fünf Jahren 0,5 Prozent Gebühr bei einer vorzeitigen Tilgung. Nach fünf Jahren ist es kostenlos. Beim Festzinssatz sind es je nach Bank zwei Prozent oder mehr. „Wobei die Gebühr auf die Tilgungssumme angerechnet wird. Wer 1.000 Euro tilgt, zahlt 20 Euro Gebühr. Das ist ein zu verschmerzender Betrag“, sagt der Caixa-Mitarbeiter. Er fällt auch nur an, wenn die Bank einen Verlust belegen kann.

Wechsel der Zinssätze

Die gemischten Hypotheken, bei denen in den ersten Jahren ein Festzinssatz vorgeschrieben ist und die später automatisch zu einem variablen Zins wechseln, sind in Spanien noch wenig geläufig. „Man kann aber auch nach dem Abschluss der Hypothek zwischen den Zinssätzen wechseln“, sagt Schäfer. Dafür ist eine Gebühr in Höhe von 0,15 Prozent auf das noch geschuldete Kapital fällig. Wem der Euribor gerade zu hoch ist, beginnt also mit einem Festzinssatz und wechselt später zum variablen Zins. Danach verliert man aber das Anrecht auf den anfangs unterschriebenen Zins, und es liegt es an der Bank, welche Konditionen sie dann anbietet.

Nebenprodukte

Die Banken bieten sowohl beim festen als auch beim variablen Zinssatz Rabatte an, wenn Verträge über Nebenprodukte ab- geschlossen werden. Das sind zum Beispiel bei der Caixa Hausrats-, Lebensversicherung, Altersvorsorge und eine Alarmanlage. „Mit jedem Zusatz sinkt der Festzinssatz von 4,5 Prozent um jeweils 0,25 Prozent. 3,5 Prozent sind so möglich“, sagt der Caixa-Mitarbeiter. Doch natürlich haben auch die Nebenprodukte ihre Kosten, wie ein Rechner auf der Website der Bank zeigt. Für eine 20-jährige Hypothek über 200.000 Euro kostet die Alarmanlage alleine schon knapp 12.500 Euro. Die Lebensversicherung soll 4.500 Euro kosten.

„Bei den meisten Banken kann man die Zusatzprodukte zum nächstmöglichen Zeitpunkt kündigen und trotzdem den niedrigeren Zins behalten“, sagt Schäfer. Nur die Caixa und Santander würden die Kunden mit einer Zinserhöhung „bestrafen“.

Vergleichsportale

Bei den Vergleichsportalen ist die EVO-Bank - die Online-Version der Bankinter – der günstigste Anbieter. Der Festzinssatz ohne Zusatzprodukte wird für 3,2 Prozent angeboten, der variable Zinssatz für vier Prozent. „Die Portale geben einen ersten Überblick, meist ist es aber unmöglich, die Hypothek zu diesen Bedingungen zu bekommen“, warnt Schäfer. Bei einer Hypothek gilt zudem zu bedenken, dass die Banken meist nur bis zu 80 Prozent für Steuerresidenten der Kaufsumme finanzieren. Die Hypothekenhilfe der Regierung, die 100 Prozent ermöglicht (MZ berichtete), gibt es nur bei Caixa, Colonya und Cajamar.

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