Rechte und Pflichten als Vermieter und Mieter: Das sollte in jedem Mietvertrag auf Mallorca stehen

Maklergebühr, Vertragsdauer, Mieterhöhungen: In Sachen Mietmarkt auf Mallorca gab es zuletzt einige Änderungen. Da können alle, die dieser Tage oder Wochen einen Mietvertrag unterschreiben werden, schon einmal den Überblick verlieren. Wir haben zwei Experten gefragt, was in jedem Mietvertrag stehen sollte, was Verhandlungssache ist und für welche Neben- und sonstigen Kosten der Vermieter beziehungsweise der Mieter aufkommen muss:

Basisdaten

Folgende Daten müssen in jedem Fall im Mietvertrag (contrato de arrendamiento) aufgeführt sein: Vor- und Nachname des Vermieters und Mieters, DNI beziehungsweise NIE sowie Wohnadresse des Vermieters.

Die Telefonnummern und E-Mail-Adressen beider Parteien sind zwar nicht obligatorisch, Alfonso Rodríguez von der Verbraucherschutzorganisation Consubal und Natalia Bueno, Vizepräsidentin des Makler-Verbandes API, empfehlen aber, die Daten in den Vertrag mit aufzunehmen. „Können beide Parteien nicht per E-Mail oder WhatsApp kommunizieren, muss man in wichtigen Fällen, etwa bei anstehenden Bauarbeiten oder einer Mieterhöhung, gleich ein Einschreiben schicken“, so Bueno.

Neben der genauen Adresse der zu vermietenden Wohnung ist auch ihre präzise Beschreibung Pflicht: Quadratmeteranzahl, Katasternummer (wenn möglich) und, soweit vorhanden, andere mögliche Extras, etwa Abstellraum / Kellerabteil (trastero) oder Garage (garaje).

Mietbedingungen und Zusatzklauseln

Auf diesen ersten Teil des Vertrags folgt meist der etwas ausführlichere mit den Mietbedingungen und Zusatzklauseln (cláusulas). Darin festgelegt werden unter anderem der Beginn des Mietverhältnisses, die Mietdauer, Kündigungsfristen, eventuelle Strafen bei vorzeitigem Vertragsausstieg, die Höhe der Miete (renta) und Kaution (fianza), die Bedingungen, unter denen der Vermieter die Miete erhöhen darf, und wer für welche Neben- und sonstigen Kosten aufkommen muss. Auch, wann die Miete fällig ist, steht in diesem Abschnitt. „Normalerweise muss der Mieter die Miete innerhalb der ersten fünf Tage eines jeden Monats überweisen. Mieter, die ihr Gehalt aber beispielsweise erst am 10. eines Monats bekommen, können auch ein anderes Datum aushandeln“, sagt Natalia Bueno. In den cláusulas ist oft auch niedergeschrieben, in welchen (seltenen) Fällen der Mieter Umbauarbeiten vornehmen darf und was verboten ist (zum Beispiel Untervermietung).

Anhang (samt Fotos)

Am Ende des Vertrags findet sich meistens als Anhang (anexo) eine Liste des Inventars – insbesondere wenn die Wohnung oder das Haus möbliert (amueblado) vermietet wird. Laut Bueno gehen Vermieter immer häufiger dazu über, den Zustand der Wohnung samt Inventar auf Fotos festzuhalten, die ebenfalls angehängt werden.

Ein Standard-Mietvertrag umfasst, sofern der Vermieter nicht alle durch das Gesetz sowieso vorgegebenen Bestimmungen erneut aufführt, laut Bueno drei Seiten plus Anhang (mit Fotos).

Dauer des Mietverhältnisses

Wenn der Besitzer eine natürliche Person (persona física) ist, darf der Mieter die Wohnung (im Falle einer vivienda habitual, ständiger Wohnsitz) in jedem Fall fünf Jahre mieten. Gehört die Wohnung einer juristischen Person (etwa einer Gesellschaft / S.L. oder S.A.), sind es sieben Jahre. Mietet jemand ein Objekt nur als Urlaubsdomizil (vivienda turística) an, gelten andere Fristen, betont Rodríguez.

Will ein Vermieter sich nicht langfristig an einen Mieter binden, schreibt er eine Wohnung eventuell auch nur für elf Monate aus. Die regulären Verträge verlängern sich nämlich automatisch nach zwölf Monaten. „Akzeptiert ein Mieter die elf Monate, geht das in Ordnung“, so Rodríguez. Andere Angebote richten sich explizit nur an Studenten oder Saisonarbeiter. Die Mietdauer beträgt dann nur einige Monate, geht etwa wie das Studienjahr von September bis Juni.

Sechs Monate sind Pflicht

Für alle, die für die Wohnung einer natürlichen Person einen gängigen (auf zunächst fünf Jahre befristeten) Vertrag abschließen gilt: Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung mindestens sechs Monate lang zu mieten. Verstößt man gegen diese Frist, gibt es Vertragsstrafen. „Nehmen wir an, jemand will nach drei Monaten schon wieder ausziehen, weil er etwas Besseres gefunden hat. Dann muss er zahlen“, so Rodríguez. Natalia Bueno ergänzt: „Ab dem siebten Monat kann der Mieter dann mit 30 Tagen Vorlaufzeit kündigen“, sagt Bueno. Sie rät jedem, die Klauseln genau durchzulesen. In manchen stünden etwa Strafzahlungen in Form von einer Monatsmiete pro Jahr, das fehlt, damit die eigentliche Vertragsdauer erreicht wird.

Kündigungsgrund: Eigenbedarf

Nach einem Jahr dürfe der Vermieter dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen, sofern er ihn vier Monate im Voraus informiert. Innerhalb von zwei bis drei Monaten sollte der Mieter selbst oder eines seiner Familienmitglieder dann aber auch einziehen. Eine genaue Frist dafür sieht das Gesetz laut Bueno nicht vor. Stelle sich heraus, dass der Vermieter das „Eigenbedarf-Argument“ nur benutzt hat, um den Mieter aus der Wohnung zu bekommen, könne Letzterer sich zurück in die Wohnung klagen.

Maklergebühr

Seit dem Inkrafttreten der „Ley de Vivienda“ vor vier Monaten muss die Maklergebühr nicht mehr der Mieter, sondern der Vermieter zahlen. „So ergibt das auch Sinn. Schließlich ist es ein Dienst, den er in Anspruch nimmt und nicht der Mieter“, findet Rodríguez. Wie in vorherigen MZ-Artikeln bereits berichtet, führt die neue Regelung in der Praxis oft dazu, dass die Vermieter die Gebühr einfach auf die Miete aufschlagen. „Manche Mieter akzeptieren das aus Verzweiflung oder wissen gar nicht, dass die Kaution umgelegt ist“, sagt Rodríguez. Er rät Betroffenen in solchen Fällen dazu, die Gebühr zu bezahlen, sie aber später mithilfe der Rechnung wieder einzuklagen.

In anderen Fällen sei die Gebühr als gastos por estudio de solvencia (Gebühr fürs Prüfen der Kreditwürdigkeit) oder gastos de gestiones de cambio de suministros (Gebühren fürs Ummelden verschiedener Dienste) getarnt, warnt Bueno.

Kaution und Pfand

Zeitgleich mit der Unterzeichnung des Vertrags muss der Mieter die Kaution (fianza) hinterlegen. Gehen wir von einer auf lange Sicht gemieteten Wohnung (vivienda habitual permanente) aus. „Wenn die Wohnung unmöbliert vermietet wird, fordern Vermieter meist nur eine Monatsmiete als Kaution“, sagt Rodríguez. Stellt der Mieter Möbel und anderes Inventar zur Verfügung und will zusätzliche Sicherheit, kann er zwei weitere Monatsmieten als depósito/garantía adicional verlangen. „Bei einem Landhaus mit Pool und Sonnenkollektoren wird eine Monatsmiete nicht ausreichen“, sagt Bueno.

Hier muss der Vermieter die Kaution hinterlegen

Zumindest die fianza muss der Vermieter dann, das sieht das Gesetz vor, beim Instituto Balear de la Vivienda (Ibavi) hinterlegen. „So wird dem Mieter garantiert, dass der Vermieter das Geld nicht ausgibt“, so Bueno. Ein Erklärvideo für Vermieter gibt es hier. Die Bestätigung (justificante) muss dann dem Mieter überreicht oder geschickt werden. Das Geld bleibt so lange auf dem Konto, bis der Mietvertrag aufgelöst wird. Neben der fianza und dem eventuellen depósito muss der Mieter zu Mietbeginn auch die Miete für den laufenden Monat (mes en curso) zahlen. Nach Beendigung des Vertrags kann der Vermieter die Kaution dann beim Ibavi zurückfordern. Dafür gilt dort laut Natalia Bueno eine Frist von 30 Tagen. Ist in der Wohnung alles in Ordnung und gibt es keine ausstehenden Rechnungen, zahlt der Vermieter dem Mieter die Kaution und auch den depósito vollständig zurück. In gegenteiligen Fällen kann der Mieter den Vermieter beim Ibavi anzeigen.

Neben- und sonstige Kosten

Bei Neben- und sonstigen Kosten müsse genau aufgeführt werden, ob der Vermieter oder der Mieter dafür aufkommt, so Bueno. „Wenn etwa von Müllkosten im Vertrag keine Rede ist, muss der Mieter sie streng genommen auch nicht zahlen“, so die Präsidentin des Makler-Verbandes. Doch da der Mieter den Müll generiert und nicht der Vermieter, sei es nur logisch, dass er auch für die Kosten aufkomme, stellt Rodríguez klar.

Der Satz „Für die Müllgebühren muss der Mieter aufkommen“ (la basura va a cargo del inquilino) reiche nicht. Stattdessen sollte der Vermieter einen ungefähren Betrag angeben. „Jede Gemeinde handhabt es etwas anders. In manchen ist die Müllgebühr bei der Wasserrechnung dabei. In anderen fällt sie separat quartalsweise, in anderen alle zwei Monate an“, weiß Rodríguez. Im Großteil der Gemeinden, wie etwa auch in Palma, sei die Zahlung einmal pro Jahr fällig.

Strom, Gas, Wasser

Neben den Stromkosten (luz) muss der Mieter auch für Gas (gas) wie auch Wasser (agua) aufkommen. „Wer in einer Wohnung mit separatem Wasserzähler lebt, zahlt nur das, was er auch tatsächlich verbraucht“, sagt Rodríguez. Vor allem ältere Häuser hätten aber oft keine separaten Wasserzähler. Hier komme es auf die jeweiligen Vereinbarung innerhalb einer Eigentümergemeinschaft (comunidad ) an.

Apropos Kosten der Eigentümergemeinschaft: Sie sind in außerordentliche und reguläre Kosten (gastos de comunidad (extra)ordinarios) aufgeteilt. Erstere, etwa größere Reparaturen an der Fassade oder am Aufzug oder den Austausch der Fernsehantennen, muss der Vermieter zahlen. Die regulären Kosten, etwa die Instandhaltung des Aufzugs, die Reinigung der Treppen und Flure oder das Licht im Hausflur, muss der Mieter begleichen. In vielen Fällen seien die Kosten bereits in der Monatsmiete enthalten, weswegen es im Vertrag dann heißt „gastos de comunidad incluidos“. Das sei der unkompliziertere Weg für den Vermieter.

Internet-, Telefon- oder TV-Kosten muss der Mieter selbst tragen.

Grundsteuer Ibi

Für Immobilienbesitzer, also Vermieter, fällt zudem die Zahlung der Grundsteuer IBI (impuesto sobre bienes inmuebles) an. „Sie zahlt man ans jeweilige Rathaus. Damit wird etwa die Straßenbeleuchtung oder die Reinigung der Straßen finanziert“, erklärt Natalia Bueno. In eher selteneren Fällen müssten Mieter für den IBI aufkommen. „Das ist nicht illegal, die Mieter müssen dem aber explizit im Vertrag zustimmen“, so Bueno weiter.

Illegale Vertragsinhalte

Bei anderen Vertragsinhalten sollten Interessenten aber hellhörig werden: „Der Vermieter darf sich etwa nicht, wann immer er will, Zutritt zur Wohnung verschaffen“, betont Rodríguez. Auch, Löcher in die Wand zu bohren, um beispielsweise Bilder aufzuhängen, oder Blumentöpfe auf dem Balkon anzubringen, dürfe einem der Vermieter nicht verbieten, ergänzt Bueno. Haustierhaltern rät sie, dem Vermieter klarzumachen, dass das Tier in der Wohnung keine Schäden anrichten, die Nachbarn nicht stören und sich gemäß der in einem Gebäude geltenden Hausverordnung verhalten wird. Dennoch, gibt sie zu, sei ein knapp zwei Kilogramm schwerer Hund in einer weitläufigen Wohnung nicht vergleichbar mit einem 32 Kilogramm schweren in einer Wohnung ohne Balkon. „Die Eigentümergemeinschaft darf Haustiere nicht prinzipiell verbieten, aber etwa festlegen, dass sie die Aufzüge nicht benutzen dürfen oder einen Maulkorb tragen müssen“, so Bueno.

Unterschrift

Hierzulande ist es üblich, jede Seite des Vertrags zu unterschreiben. „So kann niemand das Geschriebene auf den Seiten vor der letzten mit der Unterschrift verändern“, sagt Rodríguez. Viele Mieter und Vermieter würden die ersten Seiten jeweils mit ihren Initialen signieren, auf der letzten dann ihre volle Unterschrift inklusive Anhängsel oder Schleifchen (rúbrica, lacito) hinterlassen. Durch die persönliche Kennung sei die Unterschrift weniger leicht zu fälschen.

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