Sätze wie diese sind bei Immobilienanzeigen geläufig: „Sie wissen nicht, ob Sie sich das Objekt leisten können? Wir helfen Ihnen, eine Hypothek mit 100-prozentiger Finanzierung zu finden.“ Meist sind auf den Internetseiten von den Immobilienportalen Rechner eingebaut, die die künftigen Hypothekenraten anzeigen. So einfach ist das aber nicht. „Eine Hypothek in der vollen Höhe des Kaufpreises gibt es im Normalfall nicht“, sagt Jovana Schäfer, die mit der Agentur Mallorca Mortgage Consultancy deutsche Kunden berät. „Dabei handelt es sich meist um ein Werbeversprechen, das nicht eingehalten wird.“

Meistens bis zu 80 Prozent

Vorgeschriebene Höchstgrenzen bei der Hypothekensumme gibt es nicht. Früher waren 100-Prozent-Finanzierungen sogar geläufig. Selbst 120 Prozent existierten, schließlich mussten neben dem Hauskauf auch die Steuern bezahlt und die Immobilie gegebenenfalls renoviert werden. Seit der Finanzkrise von 2007 sind die Banken wesentlich vorsichtiger. Im Normalfall werden nur noch 80 Prozent bewilligt. „Bei Nicht-Residenten und Zweitwohnsitzen sind es sogar nur 70 Prozent“, sagt Schäfer. Dieser Prozentsatz wird auf den Kaufpreis angerechnet. „Nur bei gutem Zusprechen und sehr guten Rahmenbedingungen ist eine Deckung von 90 Prozent möglich.“ 100 Prozent bekämen höchstens spanische Beamte mit langjähriger Berufserfahrung.

„Entrada“ und „Gastos“

So gesehen müssen angehende Hypothekennehmer ordentlich angespart haben, um sich Geld leihen zu können. Neben den 20 Prozent des Kaufpreises – diese Anzahlung ist als entrada bekannt – kommen Steuern und Gebühren hinzu, die gastos. Handelt es sich um eine Bestandsimmobilie, werden auf den Balearen mindestens acht Prozent Grunderwerbssteuer fällig. „Bei einem Neubau sind es zehn Prozent Mehrwertsteuer, die gezahlt werden müssen“, so Schäfer.

Vor der Bewilligung einer Hypothek muss der Wert der Immobilie von einem Gutachter geschätzt werden. Die tasación kostet um die 300 Euro. Der Notar verlangt für seine Dienste um die 1.000 Euro. Obendrauf kommt die Eintragung ins Grundbuch (registro de la propiedad), für die 500 Euro kalkuliert werden können, und die Ausgaben für die Gestoria, die den Papierkram bewältigt (etwa 400 Euro).

Ein Rechenbeispiel

Wer einen ersten Eindruck über die Kosten einer Hypothek haben möchte, kann auf Online-Rechner zurückgreifen, die Kreditinstitute anbieten, zum Beispiel die Online-Bank ING. Im ersten Schritt muss eingegeben werden, ob eine Immobilie gekauft oder eine bestehende Hypothek von einer anderen Bank übertragen werden soll. Hier muss auf die erste Option geklickt werden. Es folgt die Frage, ob die Wunschimmobilie bereits gefunden wurde. Je nach Antwort muss ein Kaufpreis eingegeben oder mit einem Regler die ungefähre Summe eingestellt werden kann. Nun fragt der Rechner nach der Zahl und dem Alter der Hypothekennehmer, dem Einkommen, möglicherweise schon bestehenden Krediten, der Provinz, wo sich die Immobilie befindet, sowie danach, ob es sich um den Erstwohnsitz und bei dem Kaufobjekt um einen Neubau handelt.

Beispiel: Im Fall einer Bestandsimmobilie auf den Balearen zum Kaufpreis von 200.000 Euro spuckt der Rechner 58.115 Euro aus, die beim Kauf bezahlt werden müssen. Diese setzen sich aus 40.000 Euro entrada und weiteren 18.115 Euro (davon 16.000 Euro Steuern) zusammen. Finanziert würden also 160.000 Euro.

Fester oder Variabler Zinssatz?

Bei der Hypothek wird prinzipiell zwischen zwei Typen unterschieden. Der feste Zinssatz (fijo) wird von den Banken festgelegt. „Derzeit liegt er im Fall einer Hypothek über 20 Jahre zwischen 2,8 und 3,4 Prozent“, sagt Schäfer. Der feste Zinssatz hat den Vorteil, dass der Hypothekennehmer über die gesamte Laufzeit einen konstanten monatlichen Betrag zahlt.

Der variable Zinssatz ist in der Regel etwas günstiger, dafür aber Schwankungen unterlegen. Der Satz ist vom Euribor abhängig, ein Zinssatz der aus einer Referenz-Gruppe verschiedener Banken erstellt wird. „Derzeit steht er bei 1,25 Prozent, was einen variablen Zinssatz von 2,7 Prozent für den Kunden ausmacht“, so Schäfer. Manche Experten gehen davon aus, dass der Euribor für längere Zeit steigen könnte und mit ihm der variable Zinssatz. „Ich traue den Prognosen nicht“, sagt Schäfer. „Zumal man für eine kleine Gebühr von 0,15 Prozent auf die Kreditsumme von einem Modell zum anderen wechseln kann.“

Alter und Einkommen

Die entrada ist nicht die einzige Hürde bei der Beantragung der Hypothek. Die Banken berücksichtigen auch das Alter des Hypothekennehmers. „Die meisten verlangen, dass die Hypothek bis zum 70. Geburtstag abbezahlt wird. Vereinzelte Banken gewähren auch Kredite bis 75 oder 80 Jahre“, sagt Schäfer.

Dementsprechend muss die Laufzeit angepasst werden. Von dieser ist die monatlich fällige Summe abhängig. Die Spanier setzen gern auf eine möglichst lange Laufzeit von in der Regel 30 Jahren. Dadurch sind die monatlichen Kosten zwar gering, die Zinsen, die an die Bank abgestottert werden müssen, aber enorm. Beim vorherigen Rechenbeispiel sind es im Fall eines variablen Zinssatzes und bei einem monatlichen Betrag von 533 Euro insgesamt 95.000 Euro, die bei einer 40-jährigen Hypothek gezahlt werden müssten. Bei 20 Jahren sind es dagegen nur noch 43.000 Euro, dafür beträgt der monatliche Betrag 851 Euro.

Niedrige Laufzeiten lohnen sich. „Wobei Banken nur eine Rate von 30 bis 40 Prozent des Einkommens akzeptieren“, so Schäfer. Vorzeitige Tilgung ist möglich. Bei variablen Zinssätzen ist sie nach fünf Jahren kostenlos, bei festen Zinssätzen werden höchstens zwei Prozent auf die Tilgungssumme fällig.