Als Deutscher eine Immobilie auf Mallorca zu kaufen hat seine Tücken. Schnell hat man sich in ein Gebäude verliebt, träumt vom Leben am Mittelmeer – hat aber vergessen, dass dies steuerliche Konsequenzen hat. In einem Seminar (siehe Kasten) erklären am 18. März deutsche und spanische Experten, worauf zu achten ist – und wie der Kauf über eine deutsche Personengesellschaft gestaltet werden kann. Die MZ hat mit zwei der Referenten vorab gesprochen: Dr. Frank Grischa Feitsch (Heussen Rechtsanwälte) und Christian Kahlenberg (Flick Gocke Schaumburg).

Was sind die häufigsten Fehler beim Kauf einer Immobilie auf der Insel?

Feitsch: Deutsche Erwerber fühlen sich auf Mallorca gleich so heimisch und treffen dort auf so viele Landsleute, dass sie die Unterschiede zwischen dem deutschen und dem spanischen Recht und die Schwierigkeiten im Zusammenspiel beider Rechtsordnungen unterschätzen. Auch überblicken sie häufig die Steuerfolgen in Spanien und Deutschland nicht ausreichend und werden davon unangenehm überrascht. Das Phänomen beschränkt sich nicht auf Mallorca, in Österreich erleben wir in der Beratungspraxis ein ähnliches Verhalten.

Beim Seminar im Club der Mallorca Zeitung am 18.3. sprechen Sie über den Immobilienerwerb auf Mallorca über eine Gesellschaft. Warum ist das sinnvoll?

Kahlenberg: Gerade im hochpreisigenSegment spielen steuerliche Fragen eine große Rolle. Und da ist es wichtig zu schauen, wer wie erwirbt. Natürlich kann eine Einzelperson eine Immobilie kaufen. Häufig lohnt es sich aber, dies im Familienverbund zu tun. Und da eignen sich Gesellschaftsstrukturen sehr gut.

Welche Gesellschaftsstruktur stellen Sie vor?

Kahlenberg: Beim Seminar sprechen wir über die vermögenshaltende Personengesellschaft, das kann sowohl eine deutsche Kommanditgesellschaft oder vermögensverwaltende GmbH & Co. KG sein. Mit ihr lassen sich gleich mehrere Ziele erreichen: Die Übergabe von Vermögen an die nächste Generation kann sehr flexibel gestaltet werden, das Vermögen ist besser vor dem Zugriff Dritter geschützt und auch die spanische Vermögensteuer lässt sich bei guter Gestaltung auf ein erträgliches Maß reduzieren. Zudem lässt sich über die Immobilie hinaus weiteres Familienvermögen in der Gesellschaft bündeln.

Experten-Seminar am 18.3.: Den Immobilienerwerb auf Mallorca steuerlich sinnvoll planen

Experten-Seminar am 18.3.: Den Immobilienerwerb auf Mallorca steuerlich sinnvoll planen MZ

Feitsch: Bei einem Erwerb durch eine zwischengeschaltete Personengesellschaft können in Deutschland wohnende Interessenten den weiteren „Lebenszyklus“ der Immobilie im Wesentlichen in das deutsche Zivilrecht verlagern. Das betrifft sowohl die Nutzung, etwa die Verteilung von Mieteinkünften, aber auch Verkauf, Schenkung oder Vererbung. Die Gesellschafter haben dadurch viele Möglichkeiten, die Struktur nach ihren Vorstellungen zu gestalten. So können sich die Eltern etwa maximalen Einfluss vorbe- halten und die Kinder trotzdem bereits an der Gesellschaft und damit mittelbar am spanischen Grundbesitz beteiligen. Und es hat eben den nicht zu vernachlässigenden Vorteil, dass man sich im vertrauten deutschen Rechtsrahmen bewegt und nicht so sehr auf das Zusammenspiel mit der spanischen Gesetzgebung angewiesen ist.

Ab welchem Immobilienwert lohnt es sich, über die Gründung einer Personengesellschaft nachzudenken?

Kahlenberg: Es kommt auf den Erwerberkreis an. Gibt es mehrere Investoren, lohnt es sich ab einem Immobilienwert von 2,5 Millionen Euro darüber nachzudenken. Gerade bei Timesharingmodellen mit  Geschäftspartner ist das eine Option, die aus weiteren wirtschaftlichen Gründen (Finanzierung, Gewinnverteilung usw.) sinnvoll ist. Bei einer Einzelperson vielleicht schon bei einem geringeren Betrag. Aber ab einem Wert von vier Millionen Euro ist die Struktur auf jeden Fall wirtschaftlich. Sowohl Implementierung als auch laufende Kosten sind geringer als der Betrag, den man sonst an Vermögensteuer zahlen würde.

Früher hat man auf Mallorca häufig eine Immobilie über eine SL (spanisches Äquivalent zur GmbH) gekauft. Das ist mittlerweile aus deutscher Sicht riskant und kann sehr teuer werden. Welche Risiken drohen im Zusammenhang mit dem Erwerb über eine Personengesellschaft in Zukunft?

Kahlenberg: Aus deutscher Perspektive haben wir keine ernsthaften Risiken zu befürchten, dass diese Rechtsform durch den Gesetzgeber derart geändert wird, dass es zu vergleichbaren Risiken wie bei der SL kommt. Worauf man achten muss ist, dass die Gesellschaftsform nicht in die Gewerblichkeit abrutscht. Aber das haben die Gesellschafter weitestgehend selbst in der Hand. Aus spanischer Sicht muss man schauen, ob die deutsche Personengesellschaft für die Vermögensteuer irgendwann relevant wird. Aber auch hier entfaltet die Struktur eine gewisse Abschirmwirkung, sodass etwa über das Einbringen von weiteren Vermögenswerten in die Gesellschaft die Vermögensteuerbelastung reduziert werden kann.

Seminar zum Immobilien- Erwerb auf Mallorca

Die Mallorca Zeitung lädt am 18.3. ab 9.30 Uhr im Club der MZ (C/ Puerto Rico, 15, Palma) zu einem Präsenzseminar zum Thema „Kauf einer Immobilie auf Mallorca –

Risikovermeidung“. Organisiert wird die Veranstaltung von dem auf Mallorca ansässigen Steuer- und Rechtsbüro Plattes Group, der Anwaltskanzlei Heussen sowie der Steuer- und Rechtskanzlei Flick Gocke Schaumburg. Es geht dabei sowohl um private als auch um gewerbliche Investitionen unter Berücksichtigung aller Stufen des Lebenszyklus einer

Immobilie. Kostenlose Anmeldung: willipedia.plattes.net/events