Neues Wohnungsdekret auf Mallorca: Ist das der Schlüssel zu mehr Wohnraum?

Seit Anfang Oktober 2023 gilt auf den Mallorca und den Nachbarinseln ein neues Dekret gegen die Wohnungsnot. Erklärtes Ziel der konservativen Regierung ist es, ohne weiteren Flächenverbrauch das Angebot an Wohnungen zu erschwinglichen Preisen zu erhöhen. Nicht zuletzt soll davon die Mittelschicht profitieren. Die im Rahmen des Dekrets geschaffenen Wohnungen werden preislich gedeckelt. Ein weiterer, erst kurz vor Verabschiedung des Dekrets hinzugekommener Aspekt ist der Kampf gegen die illegale Ferienvermietung. Die Wohnungen, die ohne Lizenz an Urlauber vermietet werden, sollen für den Wohnungsmarkt zurückgewonnen werden.

Wir fassen die wichtigsten Aspekte des Dekrets in 15 Punkten zusammen:

1. Das Dekret ermöglicht die Umwidmung bestehender Laden- und Geschäftslokale in preislich gedeckelte Wohnungen, sowohl im Erdgeschoss als auch in anderen Stockwerken eines Gebäudes.
2. Die maximale Bebauungsdichte in bestehenden Gebäuden oder auf unbebauten öffentlichen Grundstücken mit Mehrfamilien- und Einfamilienhausnutzung wird erhöht, Mehrfamilienhäuser können in kleinere Einheiten aufgeteilt werden. Diese Aufteilung ist auch in denkmalgeschützten Gebäuden zulässig, die zum Kulturdenkmal (BIC) erklärt wurden – wenn die zuständige Denkmalschutzbehörde im Inselrat das zuvor abgesegnet hat. Für diese Immobilien gelten dann ebenfalls die gedeckelten Preise.
3. Die Gebäude können aufgestockt werden, um neue Wohnungen zu schaffen: Auf öffentlichen Grundstücken, auf denen eine Mehrfamilienhausnutzung zulässig ist, kann eine Erhöhung der Gebäude genehmigt werden. Die maximal zulässige Höhe darf dabei die durchschnittliche Höhe der Straße oder des Blocks um 50 Prozent übersteigen. Beträgt die durchschnittliche Höhe in der Straße beispielsweise fünf Stockwerke, kann also auf acht Stockwerke erhöht werden. Dies ist auch bei Gebäuden möglich, die denkmalgeschützt sind – und sogar bei Gebäuden, die als kulturell wertvoll eingestuft wurden, sofern die Denkmalschutzbehörde des Inselrats zustimmt.
4. Das Dekret erlaubt die Bebauung von Grundstücken, die für öffentliche Einrichtungen vorgesehen waren, mit Wohnungen, auch wenn diese Flächen noch nicht erschlossen sind. Darüber hinaus wird die Schaffung von preislich gedeckeltem Wohnraum im Falle von jenen privaten Grundstücken erleichtert, auf denen öffentliche Einrichtungen stehen.
5. Das Gesetzesdekret ermöglicht es, in die Jahre gekommene Hotels und andere Beherbergungsbetriebe zu nutzen und sie in Wohnraum umzuwandeln. Auch in diesen Fällen werden die neu entstandenen Wohnungen preislich gedeckelt sein.
6. Mit dem Dekret werden außerdem die Figuren des Co-Living und Co-Housing eingeführt. Mit diesen neuen Wohnformen, die sich durch eine gemeinsame Nutzung von Gemeinschaftsflächen auszeichnet, soll auf neue Modelle des Zusammenlebens, beispielsweise von Studenten oder Senioren, reagiert werden.
7. Das Dekret erlaubt es darüber hinaus, in unfertigen Gebäuden, deren Baugenehmigungen abgelaufen sind, oder auch in den zahlreich auf den Inseln sichtbaren Bauruinen geförderten Wohnraum zu schaffen. Diese Immobilien dürfen fertig gebaut werden.
8. Durch das Dekret kann nun auch eine Bewohnbarkeitsbescheinigung für diese bis dato unfertigen Gebäude oder Bauruinen erteilt werden, und zwar unabhängig von ihrer städtebaulichen Situation. Das war zuvor nicht möglich.
9. Auch die Förderung von Sozialwohnungen auf öffentlichen Grundstücken ist vorgesehen, wobei die maximale Konzessionsdauer von 50 auf 75 Jahre nach der öffentlichen Ausschreibung erhöht wird.
10. Mit dem Gesetzesdekret wird ein regionales Register für preislich gedeckelten Wohnraum geschaffen.
11. Für den Zugang zu einer preislich gedeckelten Immobilie gilt eine Reihe von Auflagen. Es kommen generell lediglich Wohnungen mit maximal 90 Quadratmetern infrage. Die Immobilie muss als Erstwohnsitz genutzt werden. Eigentums- und Nutzungsübertragungen – Verkauf, Vermietung und Vermietung mit Kaufoption – sind möglich, sofern die Preisdeckelung eingehalten und der Erstwohnsitz beibehalten wird. Der Begünstigte muss eine volljährige Person mit ständigem Wohnsitz auf den Balearen sein. Unklar ist noch, ob die Anmeldung im Rathaus (empadronamiento) in einer der Gemeinden der Insel genügt oder ob es die Steuerresidenz auf den Inseln sein muss. Der oder die Begünstigte darf nicht zu 100 Prozent Eigentümer einer anderen Wohnung sein, kann aber Anteile an anderen Immobilien halten.
12. Es gibt festgelegte Preisspannen für die Immobilien: Für Bestandsimmobilien mit einer Größe von 60 Quadratmetern in kleineren Gemeinden liegen die Preise zwischen 102.000 Euro und 150.000 Euro. In größeren Orten sind es zwischen 147.000 und 181.000 Euro. Für Wohnungen mit 80 Quadratmeter Fläche werden in kleineren Orten Preise zwischen 137.000 Euro und 201.000 Euro fällig, in größeren Gemeinden zwischen 197.000 Euro und 241.000 Euro. Für Neubauten gelten Preisspannen zwischen 121.000 und 285.000 Euro. Bei den Mieten liegen die Preise in bestehenden Gebäuden zwischen 385 und 905 Euro. Und im Neubau zwischen 455 und 1.070 Euro. Auch hier kommt es darauf an, in welcher Gemeinde die Immobilie steht.
13. Es soll mehr Inspektionen geben, um illegale Ferienvermietung aufzudecken. Illegal vermietete Immobilien können zeitweise versiegelt und so vom Markt genommen werden.
14. Die Maßnahmen aus dem Dekret sind zeitlich befristet. So ist für die Beantragung von Baugenehmigungen eine Frist von zwei Jahren ab Inkrafttreten des Dekrets festgehalten. Für die Ausführung der Bauarbeiten ist ein Zeitraum von drei Jahren festgelegt. Dieser Zeitraum kann unter bestimmen Umständen verlängert werden, wenn das in den betreffenden Gemeinden in Übereinstimmung mit den städtebaulichen Vorschriften so vorgesehen ist.
15. Die Gemeinden auf den Balearen können die Maßnahmen des Dekrets teilweise einschränken oder ganz aufheben, wenn dies gerechtfertigt ist.

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