Immobilien auf Mallorca: Die Lage ist weiterhin angespannt, die Preise für viele unbezahlbar

Vordergründig sieht es so aus, als sei der Immobilienmarkt auf Mallorca momentan verglichen mit den vergangenen Jahren im eher gemächlichen Fahrwasser unterwegs. Für Jahr 2024 rechnen Makler auf Mallorca mit Preissteigerungen von drei bis vier Prozent, also nur knapp oberhalb der Inflation. Verantwortlich dafür sind neben der geringeren Nachfrage auch die weiterhin hohen Zinsen, die wohl nur langsam im Lauf des Jahres wieder sinken dürften.

Wie die Immobilienunternehmer einräumen, war bereits im vergangenen Jahr die Nachfrage im Vergleich zu den Boomjahren nach der Coronapandemie spürbar zurückgegangen ist – um etwa 20 Prozent. Gut ein Drittel der Käufer waren auch 2023 Ausländer.

Immobilienmarkt auf Mallorca: Engel & Völkers konstatiert "sanfte Landung" nach Jahren des Booms

Preise steigen derzeit nur wenig

Wie es im kürzlich vorgestellten Marktbericht von Engel & Völkers heißt, sind die Preise schon im Jahr 2023 um bis zu vier Prozent gestiegen. Diese Zahl veröffentlicht auch das spanische Statistik-Institut INE. Die Grundbuchämter sprechen gar von stabilen Preisen nahezu ohne spürbare Steigerung. In jedem Fall ist die Preissteigerung deutlich moderater ausgefallen als in den Vorjahren. Seit 2014 war auf den Inseln ein Anstieg von im Schnitt fünf bis sieben Prozent pro Jahr registriert worden.

Die Daten des spanischen Ministeriums für Stadtplanung weichen davon nur unwesentlich ab. Demnach sind die Immobilienpreise auf den Balearen seit 2015 um 75 Prozent gestiegen. Dies führe dazu, dass ein durchschnittlich verdienender Inselbewohner 18 Jahresgehälter aufbringen muss, um sich eine Immobilie leisten zu können. Zum Vergleich: Ein durchschnittlicher Bürger in Madrid muss den Lohn von 9,5 Jahren aufwenden.

Die Kredite, die die Balearen-Bewohner für ihre Wohnungskäufe aufnehmen müssen, sind folgerichtig die teuersten des Landes. Auf den Inseln beträgt die durchschnittliche Hypothek rund 218.000 Euro, im Rest des Landes sind es gerade einmal 143.700 Euro. Auch der Präsident der Bauträgervereinigung Proinba, Luis Martín, räumte in einem Interview ein, dass auf den Balearen in den vergangenen Jahren vor allem „für Reiche gebaut“ worden ist. Für einheimische Normalverdiener seien Grundstücke und Immobilien kaum noch zu bezahlen.

Druck auf Mietmarkt wächst

Weil für viele einheimische Familien ein Wohnungskauf ein aussichtsloses Unterfangen ist, wächst der Druck auf den Mietmarkt, was auch hier zu weiter steigenden Preisen führt. Beispielhaft dafür steht die Gemeinde Calvià, die mit dem Beginn der Tourismussaison vor neuen Höchstständen steht, was die Mieten angeht.

Ein Blick in die Immobilienportale idealista.com und fotocasa.com – die nur die angebotenen Preise auswerten, nicht die letztendlich gezahlten – zeigt, dass es am Dienstagnachmittag (19.3.) in der gesamten Gemeinde gerade einmal zwei Handvoll Mietangebote für unter 1.000 Euro gab. Das günstigste war ein 36 Quadratmeter großes Studio für 880 Euro.

Auch ein WG-Zimmer fast unbezahlbar

Da kommt für die meisten Saisonkräfte ohnehin nur eine WG infrage, doch selbst ein einzelnes Zimmer frisst im Sommer schon einen Großteil des Gehalts auf. So gab es unter anderem ein 14 Quadratmeter großes Zimmer in Magaluf für 760 Euro im Monat. Das Bad muss dabei mit den anderen Bewohnern geteilt werden. Es geht aber auch noch teurer: In einem Fall wurden für ein Zimmer in einem Haus in Santa Ponça 1.100 Euro gefordert.

Wie sehr die Mieten auf Mallorca außer Kontrolle geraten sind, zeigen auch Daten der spanischen Zentralregierung. Das Wohnungsministerium veröffentlichte Mitte März Referenzbeträge für bezahlbare Mieten in Spanien. Demnach müssten die Mieten für eine 90-Quadratmeter-Wohnung am Paseo Mallorca im Zentrum von Palma beispielsweise zwischen 715 und 985 Euro betragen, im Carrer Aragó zwischen 472 und 670 Euro. Tatsächlich liegen die Mieten in diesen Gegenden der Stadt zwei- bis sogar dreimal so hoch.

Mietpreisbremse derzeit auf den Balearen nicht vorgesehen

Diese Beträge sollen als Orientierung für die Autonomen Regionen in Spanien dienen, die die Mietpreise gesetzlich deckeln wollen. Möglich sein soll das bei Eigentümern mit mehr als zehn Wohnungen und – mit Abstrichen – bei neuen Mietverträgen.

Dafür müssten die Regionen die Gebiete, in denen diese Mietpreisbremse zum Einsatz kommen soll, allerdings zu sogenannten zonas tensionadas erklären, also zu Gebieten mit angespannter Wohnsituation. Die konservative Balearen-Regierung hat bereits ausgeschlossen, solche Gebiete auf den Inseln auszuweisen. Die PP will stattdessen Anreize für Eigentümer schaffen, ihre leer stehenden Wohnungen zu vermieten.

Wo sind die Sozialwohnungen?

Der soziale Wohnungsbau liegt indes weitgehend brach. Im Jahr 2023 wurde auf den Balearen sogar keine einzige Sozialwohnung übergeben, wie die Zeitung „El País“ (16.3.) mit Verweis auf spanienweite Statistiken berichtet. Die Regierung setzt nun weniger auf öffentlichen sozialen Wohnungsbau denn auf privaten Wohnungsbau auf öffentlichem Grund zu gedeckelten Preisen.

Zumindest ein Hoffnungsschimmer ist hier das Projekt Son Busquets in Palma. Auf dem Gelände einer ehemaligen Militärkaserne sollen in den kommenden Jahren 831 Sozialwohnungen sowie 672 Wohneinheiten des Modells alojamiento dotacional entstehen. Das ist Wohnraum, der zeitlich begrenzt unterschiedlichen Gruppen zu einem günstigen Mietpreis zur Verfügung gestellt wird. Nutznießer könnten hier etwa Senioren oder junge Leute sein.

Ferienvermietung weiteres Problem

Mitte März haben Vertreter des öffentlichen Unternehmens Sepes, das dem spanischen Wohnungsministerium angegliedert ist, und Vertreter der Stadt Palma die Pläne für das 110.000 Quadratmeter große Gelände präsentiert und eine Absichtserklärung unterschrieben.

Weiterhin ein Problem ist auf den Inseln die Beliebtheit der Ferienvermietung. Zwar ist die Vermietung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern an Urlauber in Palma verboten, dennoch gibt es derzeit allein auf der Plattform Airbnb rund 150 Angebote für Ferienwohnungen in Palma – alle illegal. Der Ferienvermieter-Verband weist die Verantwortung für die Wohnungsnot von sich und spricht davon, dass rund 60 Prozent der angebotenen Objekte Zweitimmobilien von Insel-Residenten sind, die deshalb ohnehin nicht für Langzeitmiete infrage kämen.

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