Was der Vermieter auf Mallorca alles darf - und was nicht

Eine bezahlbare Mietwohnung in gutem Zustand auf Mallorca zu finden, gleicht mittlerweile schon fast dem Hauptgewinn der Weihnachtslotterie. Angesichts ständig steigender Preise und Wohnungsnot sitzen Vermieter deswegen oft am längeren Hebel. Dennoch müssen sich Mieter nicht alles gefallen lassen. Wir erklären mithilfe der Vizechefin des Verbandes der Immobilienmakler auf den Inseln, Natalia Bueno, was der Vermieter machen darf und was nicht.

Laufzeiten

Üblicherweise läuft der Mietvertrag nach der ersten Unterschrift über fünf Jahre, zumindest sofern er nach der Neufassung des Mietgesetzes von 2019 abgeschlossen wurde. Ist der Vermieter eine juristische Person, also etwa ein Unternehmen, erhöht sich die Mindestdauer des Mietvertrages auf sieben Jahre. Kürzere Verträge sind nur denkbar, wenn sowohl Mieter als auch Vermieter damit einverstanden sind.

Rechte und Pflichten als Vermieter und Mieter: Das sollte in jedem Mietvertrag auf Mallorca stehen

Ein Vermieter hat nicht das Recht, einseitig etwa eine Laufzeit von nur einem Jahr im Mietvertrag festzuhalten. Der Mieter kann, selbst wenn er diesen Vertrag unterschrieben hat, die vollen fünf Jahre in der Wohnung bleiben. Längere Vertragslaufzeiten sind denkbar, wenn beide Parteien zustimmen, wobei sich laut Natalia Bueno heutzutage nur wenige Vermieter finden, die für einen längeren Zeitraum als die Mindestlaufzeit vermieten.

Fristen

Der Vermieter muss vor Ablauf des Mietvertrags nach fünf Jahren den Mieter rechtzeitig auf das baldige Ende des Vertrags hinweisen. Im Fall des Vermieters sind das mindestens vier Monate vor dem Ende der Vertragslaufzeit, der Mieter muss maximal zwei Monate vor Ende der Laufzeit kommunizieren, dass er ausziehen möchte.

Sofern weder Vermieter noch Mieter das Mietverhältnis für beendet erklären, verlängert es sich automatisch um drei weitere Jahre. Gesetzt den Fall, der Vermieter möchte die Wohnung oder das Haus selbst nutzen, gibt es strenge Regelungen. Im ersten Jahr des Mietverhältnisses ist das überhaupt nicht möglich. Nach Ablauf des ersten Jahres muss der Vermieter seine Absichten dem Mieter mindestens vier Monate vor dem Zeitpunkt mitteilen, an dem er die Wohnung benötigt.

Und es gibt Auflagen für die Selbstnutzung: Der Vermieter darf dem Mieter nur kündigen, wenn er die Wohnung selbst nutzen oder Verwandten ersten Grades zur Verfügung stellen will. Möglich ist das auch, wenn der oder die Lebenspartnerin der oder des Vermieters nach einer Trennung eine neue Bleibe benötigt. Eine Auflösung des Mietverhältnisses ist allerdings in den vorher beschriebenen Fällen nur möglich, wenn die Personen innerhalb von drei Monaten tatsächlich die Immobilie beziehen und sie als Hauptwohnsitz nutzen. Merkt der Mieter, dass das nicht zutrifft, hat er das Recht, zu den früheren Konditionen wieder in die Wohnung einziehen.

Der Vermieter muss darüber hinaus die Kosten bezahlen, die für die beiden Umzüge entstanden sind. Gehört die Wohnung einer juristischen Person, ist die Eigennutzung ausgeschlossen. „In dem Fall hat der Mieter zusätzlich zur längeren Vertragslaufzeit eine weitere Sicherheit“, sagt Natalia Bueno.

Mieterhöhungen

Immer wieder gab es in den vergangenen Tagen und Monaten Meldungen darüber, dass Vermieter bei auslaufenden Verträgen ordentlich die Miete erhöhen. Zuletzt traf es die TV-Auswanderer Caro und Andreas Robens, die ab Juni statt bisher 1.800 Euro dann 3.500 Euro Miete für ihr Haus in Badia Gran hinblättern sollen. In dem Fall ist das rechtlich erlaubt, weil die Mindestlaufzeit von fünf Jahren dann ausläuft. „Nach Ende des Vertrages kann der Vermieter den Preis beliebig anheben“, sagt Natalia Bueno.

Innerhalb der ersten fünf Jahre gibt es allerdings eine strikte Mietpreisbremse: Dann darf die Miete nicht stärker steigen als die Inflation. Im Jahr 2024 gilt sogar eine staatlich festgelegte Obergrenze von drei Prozent für die Mieterhöhung – sollte sich die Inflation darüber einpendeln. Bis spätestens 31. Dezember 2024 muss das spanische Statistik-Institut INE dann einen neuen Mietpreisindex entwickeln, der von der allgemeinen Inflationsrate abgekoppelt werden und spürbar niedriger liegen soll. Dieser gilt dann ab 2025 verpflichtend.

Kaution

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter nach Ablauf des Mietverhältnisses und wenn dieser die Wohnung im selben Zustand zurückgegeben hat, wie er sie zuvor erhalten hatte, die volle Kaution auszubezahlen– allerdings lediglich den Betrag, der bei der Unterschrift des Mietvertrages vereinbart worden war. Er ist nicht verpflichtet, den Betrag mit Zinsen zurückzuzahlen. Während das Mietverhältnis aktiv ist, muss der Vermieter die Kaution beim balearischen Wohnungsbauinstitut IBAVI zwischenlagern. Das IBAVI zahlt die Kaution dem Vermieter wieder aus, der diese wiederum dem Mieter zurückgibt. Dafür hat er ab dem Moment der Schlüsselrückgabe maximal 30 Tage Zeit.

Mitbewohner und Haustiere

Der Vermieter darf dem Mieter nicht verbieten, dass beispielsweise sein Partner oder seine Partnerin in die Wohnung mit einzieht und dass eventuelle Kinder auch in der Wohnung leben. Es sei denn, die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) sieht vor, dass in der Wohnung maximal zwei Personen leben dürfen. Auch Haustiere sind nicht verboten, sofern es nicht ausdrücklich im Vertrag steht. Und selbst dann gibt es laut Natalia Bueno inzwischen Gerichtsurteile, die diese Klauseln für ungültig erklären.

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