Die spanische Wertzuwachssteuer, plusvalía genannt, hat stürmische Tage hinter sich. Zunächst kassierte Ende Oktober das spanische Verfassungsgericht in Madrid die Steuer ein, die bei Immobilienverkäufen und Erbschaften sowie bei Schenkungen fällig wird. Nach Ansicht der Richter war die Art und Weise, wie die Abgabe errechnet wurde, nicht zulässig. So mancher Hausbesitzer freute sich allerdings zu früh. Denn schon am 8. November präsentierte die Zentralregierung ein Dekret, das die Wertzuwachssteuer neu aufstellte und bereits einen Tag später in Kraft trat. Nun ist die Plusvalía also wieder da.
Was hat sich geändert?
Die wichtigste Neuerung ist, dass ab sofort für Immobilien-Transaktionen, bei denen ein Verlust anfällt, auch keine Wertzuwachssteuer bezahlt werden muss. Klingt eigentlich logisch, war bisher aber nicht so und führte letztendlich zum Urteilsspruch des Verfassungsgerichts. Geändert hat sich auch die Methode zur Berechnung der Steuer.
Wie wird die Steuer berechnet?
Dem Steuerzahlenden stehen nun zwei Möglichkeiten zur Auswahl. Zum einen kann er auf die bisherige Berechnungsmethode zurückgreifen, die sich am Katasterwert der Immobilie orientiert. Der Grundstückswert wird dabei mit einem Koeffizienten multipliziert, aus dem sich dann die Grundlage für die Steuerzahlung ergibt. Die Koeffizienten können zwar die Gemeinden festlegen, sie müssen sich aber dabei innerhalb der staatlich vorgegebenen Grenzen bewegen. So sieht die Zentralregierung Koeffizienten zwischen 0,08 und 0,45 vor, je nachdem, wie lange sich die Immobilie im Besitz des Zahlenden befand. Waren es beispielsweise mehr als 20 Jahre, darf maximal der Koeffizient 0,45 als Berechnungsgrundlage angesetzt werden. War es weniger als ein Jahr, sind es maximal 0,14.
Bisher fiel keine Wertzuwachssteuer an, wenn die Immobilie weniger als ein Jahr gehalten wurde. Das hat die Zentralregierung nun geändert, um Immobilienspekulationen weniger lukrativ zu machen. Die geringste Steuerbelastung fällt an, wenn die Immobilie zwischen zehn und 13 Jahren im Besitz des Steuerzahlenden war. Dann darf maximal der Koeffizient 0,08 angesetzt werden.
Die neue Methode
Mit der Neuordnung der Plusvalía gibt es nun noch eine weitere Möglichkeit, die Steuer zu berechnen, nämlich mithilfe des tatsächlichen Wertzuwachses – so es denn einen gegeben hat. Dazu wird die Wertsteigerung der Immobilie, die anhand des Kauf- und Verkaufspreises ermittelt wird, besteuert. Wenn die Immobilie gar nicht verkauft wird, wie eben bei Erbschaften oder Schenkungen, wird der aktuelle Marktreferenzwert als Grundlage für die Berechnung hergenommen.
Welche Methode wähle ich?
Die Antwort ist dem Steuerzahlenden überlassen. Er kann nun die für ihn günstigere Methode wählen. Das spanische Finanzministerium hat mehrere Rechenbeispiele zur Verfügung gestellt, damit Steuerzahlende nachvollziehen können, wie sie ab sofort die Steuern berechnen. Im ersten Beispiel wird von einer Immobilie ausgegangen, die im Jahr 2017 für 310.000 Euro gekauft und im Jahr 2021 für 350.000 Euro wiederverkauft wurde. Der Wertzuwachs beträgt also 40.000 Euro. Wer nun diesen als Berechnungsgrundlage für die Zahlung der Steuer hernimmt, muss 60 Prozent der Wertsteigerung zahlen, also 24.000 Euro.
Angenommen, der Katasterwert der Immobilie, den man in der Vorlage zur jährlichen Steuererklärung, dem sogenannten borrador, nachschauen kann, beträgt 100.000 Euro. Davon entfallen 60.000 Euro auf das Grundstück, 40.000 Euro auf das Haus. Wer die Berechnung anhand der Koeffizienten wählt, kann in diesem Fall deutlich sparen. Denn für die Berechnung muss man die 60.000 Euro des Katasterwerts des Grundstücks nehmen und mit dem in diesem Fall maximal zulässigen Koeffizienten 0,17 multiplizieren. Daraus ergibt sich letztendlich eine Steuerlast von 10.200 Euro.
Andersherum verhält es sich bei einer Immobilie, die 2014 für 250.000 Euro gekauft und 2021 für 260.000 Euro verkauft wurde. Bei der Koeffizienten-Berechnung mit dem Maximalwert von 0,12 würde man 2.400 Euro zahlen. Legt man stattdessen einen Katasterwert von 80.000 Euro für die Wohnung und 20.000 Euro für den Grund an, fiele die Steuer angesichts eines tatsächlichen Wertzuwachses von 10.000 Euro am Ende 400 Euro geringer an.
